Kısa cevap: Kira stopajı, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesinde sayılan şirket, kamu kurumu, tüccar veya serbest meslek erbabı gibi kiracıların mal sahibine ödedikleri brüt kiradan kesip vergi dairesine yatırdıkları gelir vergisidir. Ekim 2026 itibarıyla oran brüt kiranın %20'sidir; sözleşmede net kira yazıyorsa brüt kira net tutarın 0,80'e bölünmesiyle, stopaj net tutarın %25'i olarak bulunur. Kesinti muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip ödenir; mal sahibi yıllık beyanname verirse kesilen vergiyi hesaplanan vergiden düşer.
İşyeri kiralarında mal sahibinin eline geçen tutar ile sözleşmedeki kira bedeli çoğu zaman aynı değildir: aradaki fark, kiracının mal sahibi adına kesip vergi dairesine ödediği gelir vergisidir. Bu kesinti kira gelirinin vergisini peşin tahsil eder; mal sahibinin yıl sonunda ayrıca beyanname verip vermeyeceği ise kira tutarına ve diğer gelirlerine bağlıdır.
Aşağıda stopajın kim tarafından ve hangi oranla kesildiği, netten brüte hesap formülü, ödeme zamanı ve mal sahibinin beyan yükümlülüğü Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre anlatılıyor. Konut kira gelirinin beyanı ayrı bir yazının konusudur; örneklerdeki tutarlar varsayımsaldır.
Kira stopajı nedir, kim keser?
Kira stopajı, kiracının kira ödemesi sırasında mal sahibinin gelir vergisine mahsuben yaptığı vergi kesintisidir; Gelir Vergisi Kanunu'nun (GVK) 94. maddesinin 5 numaralı bendi bu kesintiyi 70. maddede sayılan mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemeler için öngörür. Maddede sayılan başlıca vergi sorumluları şunlardır:
- Kamu idare ve müesseseleri, ticaret şirketleri, iş ortaklıkları, kooperatifler, dernekler ve vakıflar;
- Gerçek usulde vergilendirilen tüccarlar ve serbest meslek erbabı;
- Zirai kazancını bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre tespit eden çiftçiler.
Kiracı bu listede yoksa stopaj yapılmaz. Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) Şubat 2026 tarihli kira geliri rehberine göre kazancı basit usulde tespit edilen esnaf kesinti yapmakla yükümlü değildir; 94. maddede sayılmadığı için oturmak üzere ev kiralayan ücretli de kesinti yapmaz. Buna karşılık kiracı bir şirketse, kiralanan yer konut olsa bile kesinti yapılır. Rehbere göre kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı işyeri olarak kullanılıyorsa kira bedelinin tamamı kesintiye tabidir; gelecek aylara ait peşin ödenen kiradan da kesinti yapılır.
Kira stopajı ne kadar? Oran ve dayanağı
Kira stopajı oranı Ekim 2026 itibarıyla brüt kira bedelinin %20'sidir. Oran, 3 Şubat 2009 tarihli ve 27130 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 70. maddedeki mal ve hakların kiralanması karşılığı yapılan ödemeler ile vakıf ve derneklere ait gayrimenkullerin kira ödemeleri için %20 olarak belirlendi. GVK 94. madde Cumhurbaşkanına bu oranları her ödeme ve gelir türü için ayrı ayrı değiştirme yetkisi verir; GİB'in Şubat 2026 tarihli rehberi de kesinti oranını %20 olarak gösterir.
| Kiracı | Kiralanan yer | Stopaj |
|---|---|---|
| Şirket, kamu kurumu, gerçek usulde tüccar veya serbest meslek erbabı | İşyeri | Brüt kiranın %20'si |
| Şirket veya diğer vergi sorumlusu | Konut (örneğin çalışanlar için) | Brüt kiranın %20'si |
| Basit usul esnaf | İşyeri | Kesinti yok |
| Ticari faaliyeti olmayan gerçek kişi | Konut | Kesinti yok |
Kaynak: GVK md. 94, 2009/14592 sayılı Karar ve GİB Kira Geliri Rehberi (Şubat 2026). Kesinti yapılmayan kira gelirlerinde vergi yalnızca mal sahibinin yıllık beyannamesiyle alınır.
Kira stopajı nasıl hesaplanır? Netten brüte formül
Kira stopajı, brüt kira bedelinin 0,20 ile çarpılmasıyla hesaplanır; mal sahibine ödenen net kira brüt kiranın %80'idir. Sözleşmelerde kira çoğu zaman net tutar olarak yazıldığı için hesap tersine de kurulur:
- Stopaj = Brüt kira × 0,20
- Net kira = Brüt kira × 0,80
- Brüt kira = Net kira ÷ 0,80
- Stopaj = Net kira × 0,25
Varsayımsal örnek: Bir şirket, sözleşmede net 40.000 TL olarak belirlenen aylık işyeri kirasını ödüyor.
- Brüt kira: 40.000 ÷ 0,80 = 50.000 TL.
- Stopaj: 50.000 × 0,20 = 10.000 TL; kiracı bu tutarı vergi dairesine, 40.000 TL'yi mal sahibine öder.
- Yıllık toplam: brüt 600.000 TL, stopaj 120.000 TL, mal sahibinin eline geçen 480.000 TL.
| Aylık net kira | Aylık brüt kira | Aylık stopaj | Yıllık brüt kira |
|---|---|---|---|
| 20.000 TL | 25.000 TL | 5.000 TL | 300.000 TL |
| 25.000 TL | 31.250 TL | 6.250 TL | 375.000 TL |
| 30.000 TL | 37.500 TL | 7.500 TL | 450.000 TL |
| 40.000 TL | 50.000 TL | 10.000 TL | 600.000 TL |
Sözleşme yenilenirken yapılan artış brüt veya net tutar üzerinden hesaplanabilir; hangisinin esas alındığı sözleşmede açıkça yazılmalıdır. Yasal artış sınırları kira artış oranı yazısında anlatılıyor, yeni tutar kira artış hesaplama aracıyla bulunabilir.
Kira stopajını kim öder?
Kira stopajı, mal sahibinin gelir vergisidir; kiracı bu vergiyi mal sahibi adına keser ve vergi dairesine öder. Vergi Usul Kanunu'nun (VUK) 8. maddesi bu ayrımı tanımlar: mükellef vergi borcu doğan kişi, yani mal sahibidir; vergi sorumlusu ise verginin ödenmesi bakımından vergi dairesine karşı muhatap olan kiracıdır. VUK'un 11. maddesine göre vergi kesmeye mecbur olanlar verginin tam olarak kesilip ödenmesinden sorumludur; ödedikleri vergi için asıl mükellefe rücu hakları saklıdır.
Sözleşmede kiranın net olarak belirlenmesi, vergi yükünü ekonomik olarak kiracıya bırakır: kiracı hem net kirayı hem de stopajı öder. Brüt kira yazan bir sözleşmede ise stopaj mal sahibinin payından düşülür. VUK 8. maddeye göre mükellefiyete ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz; taraflar kesintinin yapılmayacağını kararlaştırsa bile kiracının kesinti yükümlülüğü sürer ve kesilmeyen vergi kiracıdan istenir. Bu nedenle sözleşmede tutarın net mi brüt mü olduğu açıkça yazılır. Stopaj, kira bedelinin bankadan ödenmesi zorunluluğunu da ortadan kaldırmaz; GİB rehberine göre konut ve işyeri kiralarında tahsilat ve ödemeler banka veya PTT belgeleriyle tevsik edilmelidir.
Kira stopajı ne zaman ödenir? Muhtasar beyanname
Kira stopajı, kiracının verdiği muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilir ve beyanname verme süresi içinde ödenir. Ekim 2026 itibarıyla aylık beyanname, kesintinin yapıldığı ayı izleyen ayın 26. günü saat 23.59'a kadar verilir. GVK'nın 98. maddesi bu süreyi izleyen ayın 23'ü olarak yazar; GİB ise VUK'un mükerrer 28. maddesindeki yetkiye dayanarak 29 Mart 2019 tarihli 115 No.lu VUK Sirküleri ile 1 Nisan 2019'dan itibaren muhtasar beyannamelerin verilme süresini, yeni bir belirleme yapılıncaya kadar, ödeme süresinin son günü olan izleyen ayın 26'sına uzattı. Ödeme günü GVK'nın 119. maddesine dayanır: kesilen vergi, beyannamenin verileceği ayın 26. günü akşamına kadar yatırılır. GİB'in beyanname verme ve ödeme süreleri tablosu da bu takvimi gösterir. GVK'nın 98. maddesine göre çalıştırdığı hizmet erbabı sayısı 10 ve daha az olan kiracılar, vergi dairesine önceden bildirmek şartıyla beyannameyi üç ayda bir verebilir.
| Dönem | Beyan ve ödeme son günü |
|---|---|
| Aylık | İzleyen ayın 26'sı |
| Ocak–Mart | 26 Nisan |
| Nisan–Haziran | 26 Temmuz |
| Temmuz–Eylül | 26 Ekim |
| Ekim–Aralık | 26 Ocak |
Son gün hafta sonuna veya resmî tatile denk gelirse VUK'un 18. maddesine göre süre izleyen ilk iş günü biter; GİB, bayram gibi durumlarda ayrıca sirkülerle ek süre verebilir. Kesinti, kira ödemesinin yapıldığı ayın, üç aylık beyanda ise ilgili dönemin beyannamesinde gösterilir; ödenen brüt kira ve kesilen vergi tutarı, mal sahibinin yıllık beyanda mahsup edeceği tutarın dayanağıdır.
Mal sahibi stopajlı kira gelirini beyan eder mi?
Mal sahibi, stopajı kesilmiş işyeri kira gelirini brüt tutarı 2026 yılı için 400.000 TL'yi aşarsa yıllık beyannameyle beyan eder; aşmazsa beyanname vermez ve kesilen stopaj son vergi olur. Bu sınır GVK'nın 86. maddesindeki, tarifenin ikinci gelir dilimine bağlı tutardır; GİB rehberine göre karşılaştırmada stopajlı brüt kiraya, istisnayı aşan konut kirası ve beyana tabi diğer gelirler de eklenir. Stopaj yapılmayan, örneğin basit usul esnafa verilen işyerinin kirasında ise 2026 için 22.000 TL bir istisna değil beyan sınırıdır; aşılırsa tamamı beyan edilir.
Varsayımsal örnek: Önceki örnekteki mal sahibinin başka geliri yoktur ve 2026'da 600.000 TL brüt işyeri kirası elde etmiştir. Tutar 400.000 TL'yi aştığı için Mart 2027'de beyan edilir.
- Götürü gider (%15): 90.000 TL; matrah 510.000 TL.
- 2026 tarifesine göre vergi: 400.000 TL için 70.500 TL + 110.000 × %27 = 29.700 TL; toplam 100.200 TL.
- Yıl içinde kesilen 120.000 TL stopaj hesaplanan vergiden düşülür; fazla kesilen 19.800 TL iade veya diğer vergi borçlarına mahsup için talep edilebilir.
Aynı kişinin brüt kirası 375.000 TL olsaydı beyanname vermeyecek, kesilen 75.000 TL stopaj son vergi olacaktı.
Konut kira gelirindeki 58.000 TL istisna işyeri kirasına uygulanmaz. Beyan, gider yöntemleri ve konut istisnası kira geliri beyannamesi yazısında, beyannamenin Hazır Beyan Sistemi üzerinden verilmesi hazır beyan sistemi yazısında, tarifenin dilimleri gelir vergisi dilimleri 2026 yazısında anlatılıyor. GİB rehberine göre belirli bir tutara kadar olan nakden iade talepleri, kira sözleşmesinin onaylı örneği ve 1A iade talep dilekçesiyle inceleme raporu ve teminat aranmadan yerine getirilir; bu sınır her yıl güncellenir. Kira gelirinin diğer gelir türleriyle karşılaştırması pasif gelir yazısında yer alıyor.
Sık sorulan sorular
Kira stopajı yüzde kaç?
Ekim 2026 itibarıyla brüt kira bedelinin %20'sidir. Oran 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile belirlenmiştir ve Cumhurbaşkanı Kararıyla değiştirilebilir.
Net kira 30.000 TL ise brüt kira ve stopaj ne kadar?
Brüt kira 30.000 ÷ 0,80 = 37.500 TL, stopaj 37.500 × 0,20 = 7.500 TL'dir. Kiracı 30.000 TL'yi mal sahibine, 7.500 TL'yi vergi dairesine öder.
Konut kirasında stopaj kesilir mi?
Kiracı ticari faaliyeti olmayan bir gerçek kişiyse kesilmez. Konutu bir şirket veya kesinti yapmakla yükümlü başka bir kiracı kiralıyorsa brüt kiradan %20 stopaj kesilir.
Kira stopajı kesilmezse ne olur?
Vergi Usul Kanunu'nun 11. maddesine göre kesinti yapmakla yükümlü kiracı verginin ödenmesinden sorumludur ve kesilmeyen vergi kiracıdan istenir. Kiracı ödediği tutar için mal sahibine rücu edebilir.
Kira stopajı ne zaman ödenir?
Kesilen vergi, kira ödemesinin yapıldığı ayı izleyen ayın 26'sına kadar muhtasar ve prim hizmet beyannamesiyle beyan edilip ödenir. GVK'nın 98. maddesi 23'ünü yazsa da 115 No.lu VUK Sirküleri bu süreyi 26'sına uzatmıştır; 10 veya daha az çalışanı olan kiracılar üç aylık beyanı seçebilir.
Stopajı kesilmiş işyeri kirası beyan edilir mi?
Brüt işyeri kirası, beyana tabi diğer gelirlerle birlikte 2026 için 400.000 TL'yi aşarsa yıllık beyannameyle beyan edilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden düşülür. Aşmazsa beyanname verilmez, stopaj son vergi olur.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (md. 70, 86, 94, 98, 119) (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: 2009/14592 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı, GVK 94. madde tevkifat oranları (3 Şubat 2009, sayı 27130) (yeni sekmede açılır)
- Gelir İdaresi Başkanlığı: Kira Geliri Elde Eden Mükellefler İçin Vergi Rehberi (Şubat 2026) (yeni sekmede açılır)
- Gelir İdaresi Başkanlığı: Beyanname Verme ve Ödeme Süreleri (yeni sekmede açılır)
- Gelir İdaresi Başkanlığı: Vergi Usul Kanunu Sirküleri/115 (29 Mart 2019, VUK-115/2019-5), beyanname verme sürelerinin uzatılması (yeni sekmede açılır)
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (md. 8, 11, 18, mükerrer 28) (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: Gelir Vergisi Genel Tebliği (Seri No: 332), 31 Aralık 2025, 2026 tarifesi ve tutarları (yeni sekmede açılır)
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.