Kısa cevap: Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen kira döneminde kira artış oranı, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. TÜİK'in açıkladığı son veri olan Ekim 2026'da bu oran %31,23'tür; kanun hangi ayın verisinin esas alınacağını ayrıca belirtmez, uygulamada Kasım 2026'da başlayan kira yıllarında genellikle bu oran üst sınır kabul edilir. Konutlar için uygulanan %25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi.
En güncel resmî değerler tek sayfada: güncel ekonomik veriler.
Kira artış hesaplama aracıyla bu hesap kişiye özel rakamlarla yapılabilir.
Kira zam oranı her ay TÜİK'in enflasyon verisiyle birlikte yeniden belirlenir. Ancak kira artışında kullanılan oran, haberlerde öne çıkan yıllık enflasyon değil, son 12 ayın ortalama fiyat düzeyini önceki 12 ayınkiyle karşılaştıran ayrı bir orandır. Bu yazıda yasal sınırın dayanağı, oranın nasıl hesaplandığı, hangi ayın verisinin kullanıldığı, beş yıllık kira tespiti ve işyeri kiralarındaki durum varsayımsal örneklerle anlatılıyor.
Yazı genel bilgi amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Belirli bir sözleşmedeki artış, dava veya tahliye konularında bir avukattan destek alınması gerekir.
Kira artış oranının yasal sınırı nedir?
Kira artışının sınırı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesinde yer alır. Maddenin birinci fıkrasına göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de uygulanır.
- Sözleşmede oran yazılıysa: Taraflar daha düşük bir artış kararlaştırabilir. Sözleşmeye yazılan oran yasal sınırı aşıyorsa, sınırın üzerindeki artış kanunun aradığı koşulu taşımadığı için geçerli olmaz.
- Sözleşmede hüküm yoksa: Taraflar anlaşamazsa kira bedeli, aynı sınırı geçmemek üzere hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir (344. madde, ikinci fıkra).
- Kapsam: Hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır. TBK'nın 339. maddesine göre niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanması bu kapsamın dışındadır.
Endeks türü 2019'da değişti. 17 Ocak 2019 tarihli ve 7161 sayılı Kanun, 344. maddedeki "üretici fiyat endeksindeki artış" ifadesini "tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim" olarak değiştirdi. O tarihten beri sınırın ölçüsü ÜFE değil, TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişimidir.
12 aylık TÜFE ortalaması nasıl hesaplanır?
TÜİK her ay TÜFE bülteninde dört değişim oranı yayımlar: aylık, aralık ayına göre, yıllık ve on iki aylık ortalamalara göre değişim. Kira artışında sonuncusu kullanılır. Hesap endeks düzeylerinden yapılır:
12 aylık ortalama değişim = (Son 12 ayın endeks ortalaması ÷ Önceki 12 ayın endeks ortalaması − 1) × 100
Ekim 2026 için pay, Kasım 2025 ile Ekim 2026 arasındaki 12 endeks değerinin ortalaması; payda ise Kasım 2024 ile Ekim 2025 arasındaki 12 değerin ortalamasıdır. Yıllık enflasyon yalnızca iki ayın endeksini karşılaştırırken bu oran 24 ayın verisini kullanır ve daha yavaş hareket eder. Enflasyon gerilerken ortalama oran yıllık oranın üzerinde, yükselirken altında kalır.
| Oran | Ekim 2026 | Kira artışında kullanılır mı? |
|---|---|---|
| Aylık | %2,58 | Hayır |
| Yıllık (önceki yılın aynı ayına göre) | %29,77 | Hayır |
| On iki aylık ortalamalara göre | %31,23 | Evet, üst sınır |
Ekim 2026'da 12 aylık ortalama oranın (%31,23) yıllık orandan (%29,77) yüksek olması, son bir yılda enflasyonun gerilemesinden kaynaklanır: ortalama, daha yüksek enflasyonlu ayları hâlâ içerir. TCMB'nin yayımladığı aylık TÜFE değişimleri (Aralık 2024 – Ekim 2026) zincirlenerek aynı formül uygulandığında da %31,23 bulunur. Oranların farkı ve TÜFE'nin derlenmesi enflasyon nedir, TÜFE nasıl hesaplanır yazısında ayrıntılı anlatılıyor.
Kira artış oranı Kasım 2026: ev ve işyeri için %31,23
Kasım 2026'da yenilenen ev ve çatılı işyeri kiralarında uygulamada esas alınan üst sınır %31,23'tür; oran iki kira türünde aynıdır. TÜİK, Ekim 2026 TÜFE verilerini 3 Kasım 2026'da açıkladı ve on iki aylık ortalamalara göre değişim %31,23 oldu. 3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmış en güncel kira artış sınırı budur. Kasım 2026 verisi 3 Aralık 2026'da yayımlanacak; o tarihe kadar Kasım ayına ait oran bilinmez ve tahmin rakamı vermek doğru olmaz.
Kanun "bir önceki kira yılı" ifadesini kullanır; hangi ayın verisinin esas alınacağını ayrıca belirtmez. Uygulamada yaygın olan, kira yılının başladığı aydan bir önceki aya ait 12 aylık ortalama oranın kullanılmasıdır. Bu yaklaşıma göre:
| Kira yılının başladığı ay | Esas alınan veri | Oran |
|---|---|---|
| Ekim 2026 | Eylül 2026 (5 Ekim 2026'da açıklandı) | %31,49 |
| Kasım 2026 | Ekim 2026 (3 Kasım 2026'da açıklandı) | %31,23 |
Sözleşmede farklı bir dönem veya hesap yöntemi yazılıysa, ya da yenileme ayın başında yapılıp ilgili veri henüz açıklanmamışsa uygulamanın nasıl olacağı sözleşmenin yorumuna bağlıdır; tereddüt hâlinde hukuki destek alınmalıdır. Verinin açıklanma saatleri ve diğer önemli duyurular ekonomik takvim yazısında listeleniyor.
Aralık 2026 ve Ocak 2027 kira artış oranı ne zaman belli olur?
Aynı uygulamaya göre Aralık 2026'da yenilenen kira yıllarında Kasım 2026 verisi, Ocak 2027'de yenilenenlerde Aralık 2026 verisi esas alınır. TÜİK'in Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmış veri takvimine göre Kasım 2026 TÜFE bülteni 3 Aralık 2026 Perşembe saat 10.00'da açıklanacak. Aralık 2026 verisi Ocak 2027'de yayımlanacak; ancak TÜİK'in 2027 takvimi henüz ilan edilmediği için açıklanma günü belli değil.
| Kira yılının başladığı ay | Esas alınan veri | Açıklanma | Oran |
|---|---|---|---|
| Aralık 2026 | Kasım 2026, 12 aylık ortalama | 3 Aralık 2026, 10.00 | Henüz açıklanmadı |
| Ocak 2027 | Aralık 2026, 12 aylık ortalama | Ocak 2027; gün TÜİK'in 2027 takvimiyle ilan edilecek | Henüz açıklanmadı |
Oran konut ve çatılı işyeri kiralarında aynıdır; işyeri kiraları için ayrı bir Aralık 2026 oranı yayımlanmaz. Veriler açıklanmadan önce dolaşan rakamlar tahmindir ve sözleşmede esas alınmamalıdır. Her ayın oranı açıklandıkça geçmiş aylarla birlikte kira artış oranları yıllara göre tablosunda izlenebilir.
Kira artışı hesaplama: varsayımsal örnekler
Yeni kira, mevcut kiranın artış oranıyla büyütülmesiyle bulunur:
Yeni kira = Mevcut kira × (1 + Artış oranı ÷ 100)
Örnek 1 (varsayımsal): Aylık 20.000 TL kira ödenen bir konutta kira yılı Kasım 2026'da yenileniyor ve taraflar yasal sınırda artış yapıyor. Ekim 2026 oranı %31,23 olduğu için yeni kira 20.000 × 1,3123 = 26.246 TL olur. Aylık artış 6.246 TL, yıl boyunca ödenecek ek tutar 6.246 × 12 = 74.952 TL'dir. Yeni yıllık kira toplamı 314.952 TL'ye çıkar.
Örnek 2 (varsayımsal): Sözleşmede "her yıl %40 artış" yazılı ve kira 25.000 TL. Kasım 2026 yenilemesinde sınır %31,23 olduğundan artış en çok 25.000 × 0,3123 = 7.807,50 TL olabilir; yeni kira 32.807,50 TL'dir. Sözleşmedeki %40 (10.000 TL) bu sınırı aştığı için aradaki fark geçerli olmaz.
Örnek 3 (varsayımsal): Taraflar sınırın altında, %25 artışta anlaşıyor. 20.000 TL'lik kira 25.000 TL olur. Sınır yalnızca üst limittir; daha düşük artış veya hiç artış yapmamak serbesttir.
Hesap kira artış hesaplama aracıyla farklı tutar ve oranlarla tekrarlanabilir. Bir kiranın yıllar içinde enflasyon karşısındaki gerçek değerini görmek için enflasyon hesaplama aracı kullanılabilir.
%25 kira artış sınırı ne zaman bitti?
Yüksek enflasyon döneminde konut kiraları için iki geçici düzenleme yapıldı. İkisi de TBK'ya eklenen geçici maddelerdir ve yalnızca konut kiralarını kapsar:
| Düzenleme | Kapsadığı yenileme dönemi | Kural |
|---|---|---|
| Geçici madde 1 (7409 sayılı Kanun, 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmî Gazete) | 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2023 | Artış en çok %25; 12 aylık ortalama %25'in altındaysa o oran |
| Geçici madde 2 (7456 sayılı Kanun, 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı Resmî Gazete) | 2 Temmuz 2023 – 1 Temmuz 2024 | Aynı kural |
Geçici madde 2'nin süresi 1 Temmuz 2024'te doldu ve Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki güncel TBK metninde süreyi uzatan yeni bir hüküm yer almıyor. Bu nedenle 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen konut kiralarında yalnızca 344. maddedeki 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı uygulanır. %25 sınırı işyeri kiralarında hiçbir dönemde uygulanmadı.
5 yıl sonra kira tespit davası nasıl işler?
344. maddenin üçüncü fıkrası yıllık artış sınırının istisnasıdır. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bunu yaparken TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu yolla belirlenen bedel, izleyen yıllarda yine yıllık sınıra göre artırılır.
Davanın etkisi açılış zamanına bağlıdır. TBK'nın 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kiracıya artış yapılacağını yazılı olarak bildirmişse ve dava izleyen dönem sonuna kadar açılırsa, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Kira tespiti, kiracının tahliyesinden farklı bir konudur. TBK'nın 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; bu hak ancak on yıllık uzama süresi sonunda ve kanundaki bildirim koşullarıyla doğar. Dava ve tahliye süreçleri usule ve somut duruma göre değiştiği için bu konularda bir avukata danışılmalıdır.
İşyeri kiralarında ve dövizli sözleşmelerde durum
Çatılı işyeri kiraları da 344. maddenin kapsamındadır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi, 344. madde dahil bazı hükümlerin 1 Temmuz 2012'den itibaren 8 yıl süreyle uygulanmamasını öngörüyordu; bu süre Temmuz 2020'de doldu. 7161 sayılı Kanun'la eklenen fıkra ise bu süre içinde bile 12 aylık TÜFE ortalaması sınırının söz konusu sözleşmelerin yenilenmesinde uygulanacağını hükme bağlamıştı. Ekim 2026 itibarıyla işyeri kiralarında da yıllık artışın üst sınırı 12 aylık TÜFE ortalamasıdır.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 344. maddenin dördüncü fıkrası uygulanır: 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıl sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak hâkim tarafından belirlenebilir. Yabancı para cinsinden kira sözleşmesi yapılabilecek durumlar ayrı bir mevzuatla sınırlandırıldığı için bu sözleşmelerde hukuki görüş alınması özellikle önemlidir.
Kira geliri elde eden taraf için artışın enflasyon karşısındaki anlamı ayrı bir sorudur. Sınırda yapılan bir artış bile, ödeme bir yıl boyunca sabit kaldığı için yıl içindeki fiyat artışlarının gerisinde kalabilir. Gerçek değer karşılaştırması reel getiri yöntemiyle yapılır; kira gelirinin diğer düzenli gelir kaynaklarıyla karşılaştırması pasif gelir yazısında, faiz oranlarıyla ilişkisi faiz nedir yazısında ele alınıyor.
Kira artış hesaplama aracını kullanın
Bu yazıdaki hesap, Fincode'un ücretsiz hesaplama aracıyla kişiye özel rakamlarla birkaç saniyede yapılabilir. Sonuçlar girilen değerlere dayanır; kesin tutarlar için ilgili kurum esas alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Kasım 2026 kira artış oranı yüzde kaç?
3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmış son veri olan Ekim 2026'da TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi %31,23'tür. Uygulamada Kasım 2026'da başlayan konut ve çatılı işyeri kira yıllarında genellikle bu oran üst sınır olarak esas alınır; sözleşmedeki hükümler sonucu değiştirebilir.
Ekim 2026 kira artış oranı neydi?
Ekim 2026'da başlayan kira yılları için genellikle Eylül 2026 verisi kullanılır. TÜİK'in 5 Ekim 2026'da açıkladığı bu veride TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi %31,49'dur.
Aralık 2026 kira artış oranı ne zaman açıklanacak?
Aralık 2026'da yenilenen kira yıllarında genellikle Kasım 2026 verisi kullanılır; TÜİK bu veriyi 3 Aralık 2026'da saat 10.00'da açıklayacak. Ocak 2027 kira yılları için gereken Aralık 2026 verisinin günü, TÜİK'in 2027 takvimi yayımlanınca belli olacak.
Kira artışında yıllık enflasyon mu, 12 aylık ortalama mı kullanılır?
12 aylık ortalama kullanılır. TBK 344. madde, sınırı TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirler; Ekim 2026'da yıllık enflasyon %29,77, 12 aylık ortalama %31,23'tür.
%25 kira artış sınırı hâlâ geçerli mi?
Hayır. Konut kiralarında %25 sınırı 7409 ve 7456 sayılı kanunlarla eklenen geçici maddelerle 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemlere uygulandı. 2 Temmuz 2024'ten itibaren yalnızca 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı geçerlidir.
Ev sahibi 5 yıl sonra kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Tek taraflı olarak hayır. Beş yıl dolduktan sonra yeni bedel taraflarca kararlaştırılabilir ya da kira tespit davasıyla hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 339, 344, 345, 347. maddeler ve geçici 1-2. maddeler (yeni sekmede açılır)
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 6217 sayılı Kanun, geçici 2. madde (işyeri kiraları) (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı nüsha, 7409 sayılı Kanun (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı nüsha, 7456 sayılı Kanun (yeni sekmede açılır)
- TCMB: Tüketici Fiyatları (2025=100), aylık ve yıllık değişim tablosu (yeni sekmede açılır)
- TCMB: Ekim Ayı Fiyat Gelişmeleri (4 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)
- TÜİK: Ulusal Veri Yayımlama Takvimi (2026 yılı yayım tarihleri ve saatleri) (yeni sekmede açılır)
- TÜİK: Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (haber bülteni, 3 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.