Kira artış hesaplama: 2026 yasal sınır ve yeni kira

Mevcut aylık kira (TL)Şu an ödenen aylık kira

Artış oranı (%)Konutta en çok 12 aylık TÜFE ortalaması; Ekim 2026 verisiyle %31,23

Yeni aylık kira—

Aylık artış tutarı—

Yıllık ek ödeme—

Yeni yıllık kira toplamı—

Araç girilen oranı mevcut kiraya bir kez uygular ve kiranın yıl boyunca sabit kaldığını varsayar. Yasal sınıra uygunluğu denetlemez; varsayılan oran Ekim 2026'nın 12 aylık TÜFE ortalamasıdır (%31,23).

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Yenilenen kira döneminde yeni kira, mevcut kiranın kararlaştırılan artış oranıyla büyütülmesiyle bulunur. Araç şu adımları uygular:

Aylık artış tutarı = Mevcut aylık kira × Artış oranı ÷ 100

Yeni aylık kira = Mevcut aylık kira + Aylık artış tutarı

Yıllık ek ödeme = Aylık artış tutarı × 12

Yeni yıllık kira toplamı = Yeni aylık kira × 12

Yıllık ek ödeme, yeni kira yılı boyunca eski kiraya göre fazladan ödenecek toplam tutarı gösterir. Hesap, kiranın kira yılı içinde değişmediği varsayımına dayanır; Türk Borçlar Kanunu'na göre kira bedeli yılda bir kez, yenilenen dönemde değiştirilir.

Art arda yıllarda yapılan artışlar toplanmaz, çarpılarak birleşir. Varsayımsal olarak 20.000 TL'lik kira bir yıl %31,23, ertesi yıl %25 artırılırsa ikinci yılın sonunda 20.000 × 1,3123 × 1,25 = 32.807,50 TL olur. Toplam artış %56,23 değil, %64,04'tür. Çok yıllı karşılaştırmada her yılın yeni kirası araca mevcut kira olarak yeniden girilir.

Örnek hesaplama

Hangi artış oranı girilmeli? Yasal sınır

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen döneme ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir; sınır yalnızca üst limittir.

TÜİK, Ekim 2026 verisini 3 Kasım 2026'da açıkladı; 3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmış en güncel sınır %31,23'tür. Bu oran, TCMB'nin yayımladığı aylık TÜFE değişimlerinden yeniden hesaplandığında da aynı çıkar. Aracın varsayılan oranı da bu Ekim 2026 verisidir. Kasım 2026 verisi 3 Aralık 2026'da yayımlanacak. Kanun hangi ayın verisinin esas alınacağını ayrıca belirtmez; uygulamada genellikle kira yılının başladığı aydan bir önceki ayın oranı kullanılır, bu nedenle Kasım 2026'da başlayan kira yıllarında Ekim 2026 verisi esas alınır.

Konut kiralarında uygulanan %25 sınırı, 7409 ve 7456 sayılı kanunlarla TBK'ya eklenen geçici maddelere dayanıyordu ve 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen dönemleri kapsadı. 2 Temmuz 2024'ten itibaren yalnızca 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı geçerlidir. Ayrıntılar ve hangi ayın verisinin kullanıldığı kira artış oranı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor.

Yıllık sınırın uygulanmadığı durumlar

• Beş yıllık kira tespiti: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda yeni kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE ortalaması, kiralananın durumu ve emsal kiralar dikkate alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir (344. madde, üçüncü fıkra). Bu durumda sonuç basit bir oran hesabıyla bulunmaz.
• Yabancı para cinsinden kira: 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedeli değiştirilemez (344. madde, dördüncü fıkra).
• Kısa süreli geçici kullanım: TBK'nın 339. maddesine göre niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz.

Bu araç yalnızca girilen oranla aritmetik hesap yapar; sözleşmenin yorumu, dava veya tahliye gibi konularda hukuki değerlendirme yerine geçmez ve bu konularda bir avukattan destek alınmalıdır.

Hangi değerler girilmeli?

• Mevcut aylık kira: Sona eren kira yılında ödenen aylık bedel. Aidat gibi yan giderler kira bedelinden ayrıysa dahil edilmez.
• Artış oranı: Taraflarca kararlaştırılan oran. Yasal üst sınırla hesap yapmak için ilgili ayın 12 aylık TÜFE ortalaması girilir; %31,23 için 31,23 yazılır. Oran TÜİK'in aylık TÜFE bülteninde "on iki aylık ortalamalara göre değişim" satırında yer alır.

Kiranın enflasyon karşısındaki gerçek değerini görmek için enflasyon hesaplama aracı kullanılabilir. Yıllık ve 12 aylık ortalama oranın farkı enflasyon nedir, TÜFE nasıl hesaplanır yazısında, nominal artışın satın alma gücüne etkisi reel getiri yazısında ele alınıyor.

Sık sorulan sorular

Kasım 2026'da kira en fazla yüzde kaç artırılabilir?

3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmış son veri olan Ekim 2026'da TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi %31,23'tür. Uygulamada Kasım 2026'da başlayan konut ve çatılı işyeri kira yıllarında genellikle bu oran üst sınır olarak esas alınır; taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir.

20.000 TL kira ne kadar olur?

Yasal sınır olan %31,23 ile yeni kira 26.246 TL olur; aylık artış 6.246 TL, yıl boyunca ödenecek ek tutar 74.952 TL'dir.

Kira artışında yıllık enflasyon mu kullanılır?

Hayır. TBK 344. madde sınırı TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olarak belirler. Ekim 2026'da yıllık enflasyon %29,77, 12 aylık ortalama %31,23'tür.

Konutta %25 kira artış sınırı devam ediyor mu?

Hayır. %25 sınırı 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen konut kira dönemlerine uygulandı. 2 Temmuz 2024'ten itibaren yalnızca 12 aylık TÜFE ortalaması sınırı geçerlidir.

Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 339 ve 344. maddeler, geçici 1-2. maddeler (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: 15 Temmuz 2023 tarihli ve 32249 sayılı nüsha, 7456 sayılı Kanun (yeni sekmede açılır)
• TCMB: Tüketici Fiyatları (2025=100), aylık ve yıllık değişim tablosu (yeni sekmede açılır)
• TCMB: Ekim Ayı Fiyat Gelişmeleri (4 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)
• TÜİK: Tüketici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (haber bülteni, 3 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)

Araç genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen değerlere dayanır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Vergi ve komisyon oranları kişiye ve kuruma göre değişebileceğinden kesin tutarlar için ilgili kurum ve mevzuat esas alınmalıdır.