Emlak vergisi hesaplama 2026: oranlar ve üç kat sınırı
Taşınmazın türünü, büyükşehir sınırında olup olmadığını, belediyenin hesapladığı vergi değerini ve isteğe bağlı olarak 2025 değerini girin; yıllık emlak vergisini, taksit tutarını, vergiye esas değeri ve üç kat sınırının uygulanıp uygulanmadığını görün. Ücretsiz, kayıt gerektirmez.
Emlak vergisi nasıl hesaplanır? Formül
Emlak vergisi, belediyenin hesapladığı vergi değerinin taşınmazın türüne göre kanundaki binde oranla çarpılmasıyla bulunur. Dayanak 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 8., 18. ve 29. maddeleridir. Araç şu adımları uygular:
Vergiye esas değer = en düşük (2026 vergi değeri, 2025 vergi değeri × 3), 1.000 TL'nin altındaki kesir atılarak
Yıllık emlak vergisi = Vergiye esas değer × oran × hisse oranı, 1 TL'nin altındaki kesir atılarak
Taksit = Yıllık emlak vergisi ÷ 2
29. maddeye göre vergi değerinin hesabında bin liraya, verginin hesabında bir liraya kadar olan kesirler dikkate alınmaz. 3. maddeye göre paylı mülkiyette malikler hisseleri oranında mükelleftir; bu yüzden araç vergiyi hisse oranıyla çarpar. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumludur.
Emlak vergisi oranları 2026
Ekim 2026 itibarıyla emlak vergisi oranları kanundaki oranlardır ve 5216 sayılı Kanun'un uygulandığı büyükşehir belediyesi sınırları ile mücavir alanlarda %100 artırımlı, yani iki katı uygulanır:
| Taşınmaz türü | Büyükşehir dışında | Büyükşehir sınırlarında | 2.000.000 TL değerde vergi (büyükşehir) |
|---|---|---|---|
| Mesken (konut) | Binde 1 | Binde 2 | 4.000 TL |
| Diğer bina (işyeri vb.) | Binde 2 | Binde 4 | 8.000 TL |
| Arsa | Binde 3 | Binde 6 | 12.000 TL |
| Arazi | Binde 1 | Binde 2 | 4.000 TL |
Son sütundaki vergi değeri varsayımsaldır. Cumhurbaşkanı oranları yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Kanunun 8. maddesine göre yeni inşa edilen binaların vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen dört yıl boyunca arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz; araç bu alt sınırı uygulamaz.
2026'da üç kat sınırı nasıl uygulanır?
2026 emlak vergisi değeri, 2025'te dört yıllık dönem için yeniden takdir edilen arsa ve arazi birim değerleriyle hesaplanır, ancak 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını, yani toplam üç katını geçemez. Bu sınır, 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun'la değiştirilen 1319 sayılı Kanun'un geçici 23. maddesinde yer alır; uygulama 31 Aralık 2025 tarihli Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89) ile açıklandı. Mükellefiyeti 2026'da yeni başlayan taşınmazlarda ise 2025'te takdir edilen birim değerler esas alınır; bu değerler de ilk yıl 2025 birim değerlerinin üç katını geçemez.
Tebliğdeki örnekte 2025 vergi değeri 986.000 TL olan bir binanın 2026 için hesaplanan değeri 3.784.000 TL'dir; sınır 986.000 + 986.000 × 2 = 2.958.000 TL olduğu için 2026 vergi değeri 2.958.000 TL kabul edilir. Araca 2025 vergi değeri girildiğinde aynı karşılaştırma yapılır ve sonuç "Üç kat sınırı" satırında gösterilir. Belediyenin bildirdiği 2026 değeri sınır uygulanmış değerse alan boş bırakılabilir.
Geçici 23. maddeye göre 2027, 2028 ve 2029'da vergi değerleri 2026'da bu kuralla belirlenen değerler üzerinden hesaplanır. 7566 sayılı Kanun'la 29. madde de değişti: takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri artık yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamı kadar artırılır. 2027 değerlerine uygulanacak resmî oran 3 Kasım 2026 itibarıyla ilan edilmedi (TÜİK'in Ekim 2026 Yİ-ÜFE on iki aylık ortalama değişimi %27,83); oranın nasıl belirlendiği yeniden değerleme oranı nedir yazısında anlatılıyor.
Örnek hesaplama
Örnek: Varsayımsal olarak büyükşehir belediyesi sınırları içinde, tamamı tek malike ait bir konutun 2025 vergi değeri 900.000 TL, yeni birim değerlerle hesaplanan 2026 değeri 3.400.000 TL olsun. Bunlar aracın varsayılan değerleridir.
Üç kat sınırı 900.000 × 3 = 2.700.000 TL'dir ve hesaplanan değerden düşük olduğu için vergiye esas değer 2.700.000 TL olur. Büyükşehirde mesken oranı binde 2'dir: 2.700.000 × 0,002 = 5.400 TL yıllık emlak vergisi. İki eşit taksit 2.700'er TL'dir.
Aynı konut büyükşehir dışında olsaydı oran binde 1 ve vergi 2.700 TL, taşınmaz işyeri olsaydı büyükşehirde binde 4 ve vergi 10.800 TL olurdu. Konuta %50 hisseyle sahip bir malik için vergi 2.700 TL'dir.
Emlak vergisi ne zaman ödenir? 2026 taksitleri
Emlak vergisi, 1319 sayılı Kanun'un 30. maddesine göre birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir. Ekim 2026 itibarıyla 2026'nın birinci taksidinin süresi dolmuştur; ikinci taksit Kasım ayı içinde, yani 30 Kasım 2026 Pazartesi gününe kadar taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir.
Süresinde ödenmeyen taksite 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesine göre aylık %3,7 gecikme zammı uygulanır; tutarı gecikme zammı hesaplama aracıyla bulunabilir. Satışta tapu müdürlüğü emlak vergisi borcunu sorgular; vergi değeri tapu harcının alt sınırı olarak da kullanılır ve tapu harcı hesaplama aracında bu değer girilebilir.
Sıfır oran ve girilecek değerler
Kanunun 8. maddesi Cumhurbaşkanına bazı meskenlerde oranı sıfıra indirme yetkisi verir; 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı da bu yetkiyi kullanarak 2007'den bu yana oranı sıfır olarak belirledi. Kapsama hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler, geliri yalnızca sosyal güvenlik kurumlarından aldığı aylıktan oluşanlar, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri girer; Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskene sahip olunması gerekir ve dinlenme amaçlı meskenler kapsam dışıdır. Bu durumda araçta "Mesken, sıfır oranlı tek konut" seçilir.
- Emlak vergisi değeri: Belediyenin e-belediye ekranında veya tahakkuk belgesinde yazan 2026 vergi değeri; piyasa değeri değildir.
- 2025 vergi değeri: İsteğe bağlıdır; üç kat sınırını kontrol etmek için.
- Hisse oranı: Paylı mülkiyette malikin payı; tamamı için 100.
Vergi değerinin nasıl bulunduğu ve muafiyetlerin ayrıntısı emlak vergisi nedir yazısında anlatılıyor.
Sık sorulan sorular
Emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Belediyenin hesapladığı vergi değeri, taşınmaz türüne göre binde oranla çarpılır. Büyükşehirdeki bir konutta oran binde 2'dir; 2.700.000 TL vergi değerli konutun yıllık emlak vergisi 5.400 TL'dir.
Emlak vergisi oranları 2026'da ne kadar?
Mesken binde 1, diğer binalar binde 2, arsa binde 3, arazi binde 1'dir. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlarda bu oranlar iki katı uygulanır.
2026'da emlak vergisi en fazla ne kadar artabilir?
1319 sayılı Kanun'un geçici 23. maddesine göre 2026 vergi değeri 2025 değerinin üç katını geçemez. Taşınmazın türü ve oranı değişmediyse 2026 vergisi de 2025 vergisinin en fazla yaklaşık üç katı olur.
Emlak vergisi ne zaman ödenir 2026?
Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında ödenir. 2026'nın ikinci taksidi için son gün 30 Kasım 2026'dır.
Hisseli evde emlak vergisi nasıl hesaplanır?
Paylı mülkiyette her malik hissesi oranında mükelleftir. Vergi değeri üzerinden hesaplanan yıllık vergi malikin hisse oranıyla çarpılır; %50 hisse için vergi yarıya iner.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 3, 8, 18, 29, 30, geçici 23) (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: 7566 sayılı Kanun (19 Aralık 2025, sayı 33112), madde 10 ve 11 (yeni sekmede açılır)
- Resmî Gazete: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89), 31 Aralık 2025, sayı 33124 (5. mükerrer) (yeni sekmede açılır)
- Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı mevzuat arşivi: 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (29 Aralık 2006, sayı 26391) (yeni sekmede açılır)
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun, madde 51 (yeni sekmede açılır)
Araç genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen değerlere dayanır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Vergi ve komisyon oranları kişiye ve kuruma göre değişebileceğinden kesin tutarlar için ilgili kurum ve mevzuat esas alınmalıdır.