Tapu harcı nasıl hesaplanır? 2026 oranı ve kim öder

Kısa cevap: Tapu harcı, taşınmaz satışında 492 sayılı Harçlar Kanunu'nun (4) sayılı tarifesine göre beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (%2) oranında alınan harçtır; toplam yük bedelin %4'üdür. Matrah, taşınmazın emlak vergisi değerinden düşük olamaz ve Ekim 2026 itibarıyla oranı değiştiren bir indirim kararı yürürlükte değildir. Harca ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne 2026'da 2.227 TL'lik göstergenin yöresel katsayıyla çarpımı kadar döner sermaye ücreti ödenir.

Taşınmaz alım satımında tapuda ödenen tutarlar iki kalemden oluşur: devlete giden tapu harcı ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün hizmet bedeli olan döner sermaye ücreti. Harç bedelle orantılıdır ve masrafın büyük kısmını oluşturur; döner sermaye ücreti ise işlem başına sabit bir tutardır.

Aşağıda harcın matrahı ve oranı, tarafların payı, düşük bedel beyanının sonuçları, 2026 döner sermaye ücreti ve konut kredisiyle alımda ipotek işlemleri Ekim 2026 itibarıyla resmi metinlere dayanarak anlatılıyor. Hesap tapu harcı hesaplama aracıyla da yapılabilir.

Tapu harcı nedir? Tapu harç tarifesi ve oranı

Tapu harcı, tapu sicilinde yapılan işlemler için alınan bir harçtır ve satışta oran, devreden ve devralan için ayrı ayrı binde 20'dir. Dayanak, 2 Temmuz 1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanunu'na bağlı (4) sayılı tarifenin 20/a bendidir: taşınmazların ivaz karşılığında, ölünceye kadar bakma akdine dayanarak veya trampa yoluyla devrinde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden alınır.

Kanundaki oran binde 10'dur; uygulanan binde 20 oranı, 20 Eylül 2012 tarihli ve 2012/3735 sayılı Bakanlar Kurulu Kararıyla belirlenmiştir. Cumhurbaşkanı kanuni oranı taşınmazın türüne, yeni konutun ilk satışına, büyüklüğüne veya yerine göre bir katına kadar artırmaya, onda birine kadar indirmeye yetkilidir. Geçmişte konut ve işyerleri için geçici olarak binde 15 uygulandığı dönemler oldu (2017 ve 2018'de). Ekim 2026 itibarıyla Mevzuat Bilgi Sistemi'ndeki kanun metninde uygulanan oran binde 20 olarak yer alır.

Harcın hesabında 10 TL'ye kadar olan matrah kesirleri dikkate alınmaz (md. 63).

Tapu harcını kim öder?

Satışta tapu harcını alıcı ve satıcı ayrı ayrı öder; tarife harcın devir eden ve devir alan için ayrı ayrı hesaplanacağını açıkça yazar. Bu nedenle her iki taraf da kendi payı için harcın mükellefidir.

Uygulamada taraflar harcın tamamının bir tarafça ödenmesini kararlaştırabilir. Ancak 213 sayılı Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre, kanunla kabul edilen haller dışında mükellefiyete ilişkin özel sözleşmeler vergi dairesini bağlamaz. Taraflardan biri kendi payını ödemezse vergi dairesi o payı kanuni mükelleften ister; aradaki anlaşma yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur.

Harç, işlemin yapıldığı yerin vergi dairesine ödenir (md. 67). Tapu müdürlükleri devir işlemini, işlemin yapıldığı ayı izleyen ayın 15'inci günü akşamına kadar ilgili belediyeye elektronik ortamda bildirir (Emlak Vergisi Kanunu md. 30). Satışın vergi tarafındaki diğer sonucu olan değer artışı kazancı, satıcının elde tutma süresine bağlıdır ve tapu harcından ayrı bir konudur.

Tapu harcı nasıl hesaplanır? Beyan değeri ve emlak vergi değeri

Tapu harcı, beyan edilen satış bedeli ile emlak vergisi değerinden yüksek olanın binde 20'si olarak her taraf için ayrı hesaplanır. 492 sayılı Kanun'un 63. maddesi bu kuralı genel olarak tekrarlar: gayrimenkul devirlerinde harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı taşınmazlarda harç devir bedelinin tamamı üzerinden alınır.

4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun, tarifedeki ifadeyi beyan edilen bedelden az olmamak üzere emlak vergisi değeri yerine emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel şeklinde değiştirdi. Değişiklik, esas alınacak tutarın beyan edilen gerçek bedel olduğunu, emlak vergisi değerinin ise yalnızca alt sınır olduğunu vurgular. Emlak vergisi değerinin nasıl hesaplandığı ve 2026'da neden arttığı emlak vergisi yazısında anlatılıyor; geçici 23. maddeye göre 2026'da belirlenen değerler harçlarda da esas alınır.

1. Satış bedeli ile belediyeden öğrenilen emlak vergisi değeri karşılaştırılır.
2. Yüksek olan tutar matrah kabul edilir.
3. Matrah 0,02 ile çarpılır; sonuç alıcının ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği harçtır.
4. Toplam harç, matrahın %4'üdür.

Gerçek değerden düşük beyanın cezası

Tapuda gerçek satış bedelinden düşük bir bedel beyan edilirse, eksik harç sonradan tarh edilir ve bir kat vergi ziyaı cezası kesilir. 492 sayılı Kanun'un 63. maddesine göre, emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya resen tarh edilir. 7566 sayılı Kanun'la 19 Aralık 2025'ten itibaren bu tarhiyatta uygulanan vergi ziyaı cezası %25'ten bir kata çıkarıldı. Takdir komisyonu kararlarına dayanarak bu madde uyarınca tarhiyat yapılamaz.

Ayrıca konut kredisinde banka, kredi tutarını yetkili değerleme kuruluşunun raporuna göre belirler. 7 Mayıs 2026 tarihli ve 7579 sayılı Kanun'la Tapu Kanunu'na eklenen ek 4. madde, konut finansmanı ve sermaye piyasası mevzuatına göre düzenlenen değerleme raporlarının Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne elektronik ortamda gönderilmesini öngörür. Beyan edilen bedelin bu tür kayıtlarla çelişmesi, tespiti kolaylaştırır.

Döner sermaye ücreti nedir? TKGM tarifesi ve tapu masrafı 2026

Döner sermaye ücreti, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün işlem başına aldığı hizmet bedelidir ve 2026'da satış işleminde 2.227 TL'lik göstergenin yöresel katsayıyla çarpımı kadardır. TKGM'nin 2026 yılı (I) sayılı tarife cetveline göre gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL'dir; tutarlar her yıl yeniden değerleme oranında artırılır ve ücretlere KDV dahildir.

• Tek taşınmaz satışı: Bir işlem ücreti, yani 2.227 TL × yöresel katsayı.
• Birden fazla bağımsız bölüm: Kat irtifaklı veya kat mülkiyetli bölümlerde bölüm adedi kadar işlem ücreti alınır.
• Satış ve ipotek birlikte: Tek taşınmazda satış ve ipotek tek talepte yapılırsa iki işlem ücreti alınır.
• Yabancı taraf: Yabancıların taraf olduğu devirlerde her taşınmaz için ayrıca 20.868 TL maktu ücret eklenir.

Yöresel katsayılar TKGM'nin yayımladığı listede ilçe bazında yer alır ve tapu işlemleri için 1 ile 3 arasındadır. Buna göre 2026'da tek bir taşınmazın satışında döner sermaye ücreti 2.227 TL ile 6.681 TL arasında değişir. Ücret, işlem talebinde bulunan kişiden tahsil edilir; tarafların farklı tapu müdürlüklerinde bulunduğu sözleşmelerde işlem ücretinin dört katı alınır.

Örnek: tapu masrafı hesaplama ve konut kredisinde ipotek

Toplam tapu masrafı, iki taraf için harç ile döner sermaye ücretinin toplamıdır; aşağıdaki değerler varsayımsaldır.

İpotek harcı normalde borç tutarının binde 4,55'idir. Ancak 492 sayılı Kanun'un 59. maddesinin (o) bendine göre konut finansmanı kuruluşları tarafından konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek işlemleri harçtan istisnadır; bu yüzden bankadan kullanılan konut kredisinde ipotek için harç ödenmez, döner sermaye ücreti ise alınır. Kredinin diğer masrafları konut kredisi nasıl alınır yazısında, taksit tutarı kredi hesaplama aracında görülebilir.

Tapuda ödeme öncesi kontrol edilecekler

Tapu işleminden önce emlak vergisi borcu, emlak vergi değeri ve tarafların harç paylaşımı netleştirilmelidir. Emlak Vergisi Kanunu'nun 30. maddesine göre tapu müdürlükleri devirde emlak vergisi borcunu belediyenin sistemi üzerinden sorgular; miras, mahkeme kararı, cebri icra ve kamulaştırma gibi haller dışında borcu bulunan taşınmazın devri yapılmaz.

• Emlak vergi değeri: Belediyeden öğrenilir; beyan edilecek bedel bu değerin altında olamaz.
• Harç paylaşımı: Taraflar arasındaki anlaşma yazılı hale getirilir; vergi dairesine karşı her taraf kendi payından sorumludur.
• Gerçek bedel: Beyan edilen bedel gerçek satış bedelini yansıtmalıdır; aksi halde eksik harç bir kat cezayla birlikte istenir.
• Döner sermaye: İlçenin yöresel katsayısı TKGM listesinden kontrol edilir.

Harçlar ve döner sermaye tarifesindeki tutarlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir; oranın bu kalemlere etkisi yeniden değerleme oranı yazısında anlatılıyor. 3 Kasım 2026 itibarıyla 2027 tarifesi açıklanmadı; yeniden değerleme oranının dayandığı Ekim 2026 Yİ-ÜFE on iki aylık ortalama değişimi TÜİK'e göre %27,83'tür, resmî tebliğ yayımlanmadı.

Sık sorulan sorular

Tapu harcı 2026'da yüzde kaç?

Satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani %2'dir; toplam yük beyan edilen bedelin %4'üdür. Ekim 2026 itibarıyla bu oranı indiren bir karar yürürlükte değildir.

Tapu harcını kim öder?

Kanuna göre alıcı ve satıcı kendi paylarını ayrı ayrı öder. Taraflar aralarında farklı anlaşabilir, ancak Vergi Usul Kanunu'nun 8. maddesine göre bu anlaşma vergi dairesini bağlamaz.

Tapu harcı emlak vergi değerinden mi hesaplanır?

Hayır, beyan edilen gerçek satış bedelinden hesaplanır. Emlak vergi değeri yalnızca alt sınırdır; beyan edilen bedel bu değerin altında olamaz.

Tapuda düşük bedel göstermenin cezası nedir?

Eksik ödenen harç sonradan tarh edilir ve 7566 sayılı Kanun'la 19 Aralık 2025'ten itibaren bir kat vergi ziyaı cezası uygulanır. Üzerine gecikme faizi de eklenir.

Döner sermaye ücreti 2026'da ne kadar?

Tek taşınmazın satışında 2.227 TL'lik göstergenin ilçenin yöresel katsayısıyla çarpımıdır. Katsayılar 1 ile 3 arasında olduğundan tutar 2.227 TL ile 6.681 TL arasında değişir ve KDV dahildir.

Tapu harcı 2027'de değişir mi?

Oran yeni yılla kendiliğinden değişmez: 492 sayılı Kanun'a bağlı (4) sayılı tarifeye göre satışta alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20 uygulanır ve oranı ancak Cumhurbaşkanı kanundaki sınırlar içinde değiştirebilir. Her yıl değişen kalemler, yeniden değerleme oranıyla artırılan TKGM döner sermaye ücreti ve beyan edilen bedelin alt sınırı olan emlak vergi değeridir; 2027 tarifesi 3 Kasım 2026 itibarıyla yayımlanmadı.

Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi: 492 sayılı Harçlar Kanunu (md. 58, 59/o, 63, 64, 67 ve (4) sayılı tarife) (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: 7566 sayılı Kanun (19 Aralık 2025, sayı 33112), md. 6 ve 8 (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: 7579 sayılı Tapu Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun (22 Mayıs 2026, sayı 33261) (yeni sekmede açılır)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: 2026 yılı (I) sayılı tarife cetveli (döner sermaye ücretleri) (yeni sekmede açılır)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Döner sermaye işlemlerinde uygulanacak yöresel katsayılar (yeni sekmede açılır)
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Fiyat listesi ve yöresel katsayılar sayfası (yeni sekmede açılır)
• Mevzuat Bilgi Sistemi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 29, 30, geçici 23) (yeni sekmede açılır)
• Mevzuat Bilgi Sistemi: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (md. 8) (yeni sekmede açılır)
• TÜİK: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (haber bülteni, 3 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.