Kısa cevap: Konut kredisi, banka veya finansman şirketine başvuru, gelir ve kredi notu değerlendirmesi, yetkili değerleme şirketinin ekspertizi, sözleşme ve tapuda satışla birlikte konut üzerine ipotek konulması adımlarıyla alınır. Ekim 2026 itibarıyla BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı Kararı'na göre kredi tutarı, konutun değerine ve enerji sınıfına göre değerin %20'si ile %90'ı arasında sınırlıdır; tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun başka konutu varsa bu oran %75 azaltılır. Üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicinin konut kredisi BSMV'den istisnadır.
Kredi hesaplama aracıyla bu hesap kişiye özel rakamlarla yapılabilir.
Konut kredisi, tüketicilerin konut edinmesi için kullandırılan ve satın alınan konutun ipotek edilmesiyle teminatlandırılan uzun vadeli bir kredidir. 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun bu kredileri "konut finansmanı sözleşmesi" başlığı altında ayrı düzenler; ihtiyaç ve taşıt kredilerinden farklı olarak faiz değişken olabilir, kredi tutarı ise BDDK'nın kredi değer oranı sınırına bağlıdır.
Aşağıda başvurudan tapuya kadar adımlar, Ekim 2026'da yürürlükte olan BDDK sınırları, ekspertiz ve masraf kuralları, varsayımsal bir taksit hesabı ve sözleşmedeki haklar resmi kaynaklara dayanarak anlatılıyor. Taksit formülünün kendisi ve KKDF ile BSMV'nin genel işleyişi kredi faizi nasıl hesaplanır yazısında ayrıntılı olarak yer aldığından burada tekrarlanmıyor. Faiz oranları bankaya ve döneme göre değiştiği için güncel bir oran verilmiyor; örnekler varsayımsaldır ve yazı belirli bir kurumu önermez.
Konut kredisi nasıl alınır? Başvurudan tapuya adımlar
Konut kredisi, kredi onayından sonra satış ile ipoteğin tapu müdürlüğünde birlikte tescil edilmesiyle kullandırılır. Süreç genellikle şu sırayla ilerler:
- Ön değerlendirme: Banka gelir belgesini, mevcut borçları ve kredi sicilini inceler. Kredi notunun nasıl oluştuğu Findeks kredi notu yazısında anlatılıyor.
- Sözleşme öncesi bilgi formu: 6502 sayılı Kanun'un 33. maddesine göre konut finansmanı kuruluşu, sözleşmenin koşullarını içeren formu sözleşmeden makul bir süre önce vermek zorundadır. Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin 6. maddesi formda faiz türünün, toplam kredi tutarının, ücretlerin ve ödeme planının yer almasını şart koşar.
- Ekspertiz: Konutun değeri yetkili bir değerleme şirketine tespit ettirilir. Kredi tutarı bu değer üzerinden hesaplanır.
- Kredi onayı ve sözleşme: Sözleşme yazılı veya mesafeli kurulmadıkça geçerli olmaz (6502 sayılı Kanun md. 32).
- Zorunlu deprem sigortası ve tapu: Satış ve ipotek tapu müdürlüğünde birlikte tescil edilir; kredi bedeli bu aşamada satıcıya ödenir.
Kredi talebi reddedilirse Yönetmeliğin 7. maddesine göre tüketici yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla derhal ve ücretsiz bilgilendirilir.
Konut kredisi şartları: gelir, kredi notu ve belgeler
Konut kredisinin şartları, mevzuatın koyduğu sınırlar ile bankanın kendi kredi politikasından oluşur. Gelirin düzenliliği, aylık taksitin gelire oranı, mevcut borç yükü ve ödeme geçmişi bankanın değerlendirdiği başlıca ölçütlerdir; bu ölçütlerin eşik değerleri mevzuatta değil, bankaların iç politikalarında yer alır.
Mevzuattan gelen şartlar ise şunlardır:
- Teminat değeri: Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik'in 12. maddesine göre teminat olarak alınan konutun değerlemesi BDDK veya SPK tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılır ve kredi sınırı bu değere göre uygulanır.
- Enerji kimlik belgesi: BDDK kararındaki enerji sınıfı, 5627 sayılı Enerji Verimliliği Kanunu'na dayanan enerji kimlik belgesine göre belirlenir. Sınıfı A-B veya C olmayan konutlara tablonun en düşük oranlı "diğer" sütunu uygulanır.
- Konut sahipliği: Tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının başka bir konutu olup olmadığı kredi değer oranını belirler; BSMV istisnasında ise kredinin kullanıldığı tarihte tüketicinin kendi üzerine kayıtlı konut bulunup bulunmadığına bakılır.
- Zorunlu deprem sigortası: 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu'nun 11. maddesine göre tapu müdürlükleri, sigortaya tabi konutlarda geçerli poliçe belgelenmeden tescil işlemi yapmaz. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü de satış işleminde bina vasıflı taşınmazlar için poliçeyi istenen belgeler arasında sayar.
Reddedilen kredi taleplerinden, kamu kurumlarına veya üçüncü kişilere ödenenler dışında ücret alınamaz (TCMB Tebliği 2020/7, md. 10).
Konut kredisi kredi değer oranı (LTV) 2026
Kredi değer oranı (LTV), kredi tutarının teminat olarak alınan konutun değerine oranı demektir. Ekim 2026 itibarıyla geçerli sınırlar, BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı Kararı'yla belirlenmiştir ve konut alımı ile konut teminatlı kredilere birlikte uygulanır:
| Konut değeri | Enerji sınıfı A-B | Enerji sınıfı C | Diğer |
|---|---|---|---|
| 5 milyon TL ve altı | %90 | %80 | %70 |
| 5 milyon TL üzeri - 7 milyon TL | %80 | %70 | %60 |
| 7 milyon TL üzeri - 10 milyon TL | %70 | %60 | %50 |
| 10 milyon TL üzeri - 20 milyon TL | %50 | %40 | %30 |
| 20 milyon TL üzeri | %40 | %30 | %20 |
Aynı karar, 24 Ağustos 2023 tarihli ve 10656 sayılı Kurul Kararı'nın bu yeni oranlar üzerinden uygulanmaya devam edeceğini belirtir. 10656 sayılı Karar'a göre tüketicinin kendisinin, eşinin veya 18 yaş altındaki çocuklarının malik olduğu en az bir konut varsa tablodaki oran %75 azaltılarak uygulanır; örneğin %80'lik oran %20'ye iner. Köylerdeki ve 6360 sayılı Kanun'la mahalleye dönüşen köylerdeki konutlar ile birden fazla konutta hisseli olunmadıkça %50 ve daha az hisseli tapular bu değerlendirmede dikkate alınmaz. BDDK'nın 15 Şubat 2024 tarihli ve 10849 sayılı Kararı, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı olduğu için yıkılmış veya yıkım kararı alınmış tek konutu da hesaba katmaz.
Örnek: Değeri 4.000.000 TL olarak tespit edilen varsayımsal bir konut düşünülsün.
- Enerji sınıfı B ise azami kredi 4.000.000 × %90 = 3.600.000 TL, gereken peşinat 400.000 TL'dir.
- Sınıf C ise azami kredi 3.200.000 TL, peşinat 800.000 TL'dir.
- Sınıf D ise azami kredi 2.800.000 TL, peşinat 1.200.000 TL'dir.
- Alıcının başka bir konutu varsa C sınıfında oran %80 × 0,25 = %20'ye iner; azami kredi 800.000 TL olur.
Konut kredisi ekspertiz ücreti ve değerleme nasıl yapılır?
Konut kredisi ekspertizi, teminat konutun değerinin yetkili bir değerleme şirketince raporlanmasıdır; kredi değer oranı satış bedeline değil bu değere uygulanır. Ekspertiz değeri satış bedelinin altında kalırsa kredi tutarı da düşer ve aradaki farkın peşinatla karşılanması gerekir.
Ekspertiz ücreti için TCMB'nin Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliği (Sayı: 2020/7) belirleyicidir. Tebliğin 10. maddesine göre taşınır ve taşınmazlara ilişkin rehin, ipotek ve ekspertiz işlemlerinde yalnızca üçüncü kişilere ödenen ücretler alınabilir; banka bu kalemlerden kâr payı ekleyemez. TCMB'nin 13 Ocak 2026 tarihli uygulama talimatı, ekspertiz ücretini "teminat konusu taşınır ya da taşınmazların teminat değerliliğinin tespiti için" alınan ücret olarak tanımlar. Değerleme raporunun konutun yasal durumuna ilişkin tespitleri (iskân, kat mülkiyeti, imar uyumu gibi) de bankanın kredi kararını etkiler.
Konut kredisi nasıl hesaplanır? Varsayımsal taksit tablosu
Konut kredisi taksiti, diğer eşit taksitli kredilerle aynı anüite formülüyle hesaplanır; farkı, koşulları sağlayan kredide BSMV'nin bulunmaması ve vadenin uzun olmasıdır. 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu'nun 29. maddesinin (y) bendi, 7491 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra, kredinin kullanıldığı tarih itibarıyla üzerine kayıtlı konutu olmayan tüketicilere kullandırılan konut kredilerini ve bunların refinansmanını BSMV'den istisna tutar. Konut kredisindeki KKDF uygulaması bu site için birincil bir resmi metinden doğrulanamadığından oran verilmiyor; kesintiler ödeme planında ayrıca gösterilir.
| Vade | Aylık taksit | Toplam geri ödeme | Toplam faiz |
|---|---|---|---|
| 60 ay | 103.530,87 | 6.211.852,01 | 3.011.852,01 |
| 120 ay | 84.357,74 | 10.122.928,51 | 6.922.928,51 |
| 180 ay | 80.950,44 | 14.571.078,70 | 11.371.078,70 |
Vadeyi 120 aydan 180 aya uzatmak taksiti yalnızca 3.407,30 TL düşürür, toplam faizi ise 4.448.150,19 TL artırır. 120 aylık planda ilk taksitin 80.000 TL'si faiz, yalnızca 4.357,74 TL'si anaparadır. Aynı krediye varsayımsal olarak faizin %15'i kadar bir vergi yükü binseydi (aylık oran %2,875) 120 aylık taksit 95.171,96 TL olurdu. Farklı tutar ve vadeler kredi hesaplama aracında denenebilir; aracın KKDF ve BSMV alanlarına ödeme planındaki oranlar girilir.
Taksitin gelire oranı bankanın onay kararında belirleyici olduğundan, gelire göre uygun kredi tutarı bu tablonun tersinden düşünülür: taksit sabitken faiz oranı yükseldikçe çekilebilecek tutar azalır. Politika faizinin kredi faizlerine aktarımı faiz indirimi neleri etkiler yazısında anlatılıyor.
Konut kredisi masrafları: tahsis ücreti, ipotek, sigorta ve tapu harcı
Konut kredisinin masrafları, bankaya ödenen tahsis ücreti, üçüncü kişilere giden ekspertiz ve ipotek giderleri, sigorta primleri ve tapu harcından oluşur. TCMB Tebliği'nin 10. maddesine göre tahsis ücreti dışında istihbarat, işlem fişi, ödeme planı değiştirme gibi adlarla ücret alınamaz.
| Kalem | Kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Kredi tahsis ücreti | Kullandırılan anaparanın binde beşini geçemez | TCMB Tebliği 2020/7, md. 10 |
| Ekspertiz | Yalnızca değerleme şirketine ödenen tutar | TCMB Tebliği 2020/7, md. 10 |
| İpotek tesisi | Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek harçtan istisna; bankaya yalnızca üçüncü kişilere ödenen tutar yansıtılabilir | 492 sayılı Harçlar Kanunu md. 59/o; TCMB Tebliği |
| Takyidat araştırması | Tapu dairesinin tahsil ettiği masraf tüketiciden alınabilir | TCMB uygulama talimatı |
| Zorunlu deprem sigortası | Tapuda tescil için geçerli poliçe aranır | 6305 sayılı Kanun md. 11 |
| Tapu harcı | Alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı alınır | 492 sayılı Kanun, 4 sayılı tarife |
3.200.000 TL'lik varsayımsal kredide tahsis ücreti en fazla 3.200.000 × 0,005 = 16.000 TL olabilir. Tapu harcının oranı ve beyan edilen değerin nasıl belirlendiği tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor. Konut sahibi olunduktan sonra her yıl ödenen vergi ise emlak vergisi yazısının konusudur.
Hayat sigortası veya konut sigortası gibi kredi bağlantılı sigortalar için 6502 sayılı Kanun'un 38. maddesi geçerlidir: tüketicinin açık talebi olmadan yaptırılamaz, kredi veren sigortasız bir teklif de sunmak zorundadır ve tüketicinin istediği sigorta şirketinden getirdiği teminatı kabul etmek zorundadır.
Sabit ve değişken faiz, erken ödeme ve cayma hakkı
Konut kredisinde faiz sabit, değişken ya da ikisinin birleşimi olarak belirlenebilir (6502 sayılı Kanun md. 36). Sabit faiz, sözleşmede belirlenen oranın tarafların rızası dışında değiştirilemediği faiz türüdür. Değişken faiz ise TCMB'nin belirlediği referans faiz ve endekslere kuruluşun marjı eklenerek bulunur; bu durumda dönemsel ödeme, sözleşmede belirlenen azami dönemsel ödeme tutarını aşamaz ve faiz değiştiğinde yeni ödeme planı değişiklikten önce tüketiciye bildirilir (Yönetmelik md. 14).
Erken ödemede kuruluş faiz ve diğer maliyetlerden indirim yapmak zorundadır. Sabit faizli kredilerde sözleşmede yer alıyorsa erken ödeme tazminatı istenebilir; tazminat, kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde erken ödenen anaparanın %1'ini, aşanlarda %2'sini geçemez. Değişken faizli kredilerde tazminat istenemez. Hesap adımları ve ipoteğin kaldırılması kredi erken kapatma yazısında örnekle anlatılıyor.
6502 sayılı Kanun, tüketici kredilerinde 14 günlük cayma hakkı tanırken (md. 24) konut finansmanını düzenleyen 32-39. maddelerde benzer bir cayma hükmüne yer vermez. Bu nedenle sözleşme öncesi bilgi formu, imzadan önce faiz türü, toplam geri ödeme ve ücretler bakımından incelenir. Mevcut bir kredinin faiz oranı, vadesi veya faiz türü taraflar anlaşarak değiştirilebilir; Yönetmeliğin 12. maddesi buna yeniden finansman der ve değişiklikten önce karşılaştırmalı bilginin tüketiciye verilmesini şart koşar.
Kredi hesaplama aracını kullanın
Bu yazıdaki hesap, Fincode'un ücretsiz hesaplama aracıyla kişiye özel rakamlarla birkaç saniyede yapılabilir. Sonuçlar girilen değerlere dayanır; kesin tutarlar için ilgili kurum esas alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi nasıl alınır?
Bankaya başvurulur, gelir ve kredi notu değerlendirilir, konut yetkili bir değerleme şirketince ekspertize tabi tutulur, sözleşme imzalanır ve tapuda satışla birlikte konut üzerine ipotek konulur. Kredi bedeli satıcıya bu işlemle ödenir.
Konut kredisi kredi değer oranı yüzde kaç?
Ekim 2026 itibarıyla BDDK'nın 29 Ocak 2026 tarihli kararına göre 5 milyon TL ve altındaki konutlarda A-B enerji sınıfında %90, C sınıfında %80, diğerlerinde %70'tir. Oran konut değeri yükseldikçe düşer ve 20 milyon TL üzerinde %40 ile %20 arasına iner.
Evi olan konut kredisi çekebilir mi?
Çekebilir, ancak tüketicinin, eşinin veya 18 yaş altı çocuğunun konutu varsa BDDK tablosundaki oran %75 azaltılır; %80'lik oran %20'ye iner. Kredi tarihinde tüketicinin kendi üzerine kayıtlı konutu varsa BSMV istisnası da uygulanmaz.
Konut kredisi masrafları nelerdir?
Başlıca kalemler anaparanın binde beşini geçemeyen tahsis ücreti, değerleme şirketine ödenen ekspertiz ücreti, zorunlu deprem sigortası ve tapu harcıdır. Konut finansmanı kapsamında tesis edilen ipotek Harçlar Kanunu'na göre harçtan istisnadır.
Konut kredisi ekspertiz değeri düşük çıkarsa ne olur?
Kredi değer oranı ekspertiz değerine uygulandığı için çekilebilecek azami tutar düşer. Satış bedeli ile kredi arasındaki fark peşinatla karşılanır.
Konut kredisinde cayma hakkı var mı?
6502 sayılı Kanun'un konut finansmanı bölümünde tüketici kredisindeki 14 günlük cayma hakkına karşılık gelen bir hüküm yoktur. Erken ödeme ise her zaman mümkündür; sabit faizli kredide sözleşmede yer alıyorsa erken ödenen anaparanın %1'ini veya %2'sini aşmayan tazminat istenebilir.
Kaynaklar
- BDDK: Konut Kredilerinde ve Konut Teminatlı Kredilerde Uygulanacak Kredi Değer Oranı ve Azami Kredi Tutarı Hk. Kurul Kararı (29.01.2026, 11364) (yeni sekmede açılır)
- BDDK: Konut sahibi tüketicilerde oranın %75 azaltılmasına ilişkin Kurul Kararı (24.08.2023, 10656) (yeni sekmede açılır)
- BDDK: Riskli yapı nedeniyle yıkılan konutun malikliğe dahil edilmemesi Hk. Kurul Kararı (15.02.2024, 10849) (yeni sekmede açılır)
- Bankaların Kredi İşlemlerine İlişkin Yönetmelik, md. 12 (değerleme ve sınırlamalar) (yeni sekmede açılır)
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, md. 24 ve 32-39 (konut finansmanı) (yeni sekmede açılır)
- Konut Finansmanı Sözleşmeleri Yönetmeliği (md. 6, 7, 11, 12, 14) (yeni sekmede açılır)
- 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu, md. 29/1-y (konut kredisinde BSMV istisnası) (yeni sekmede açılır)
- TCMB: Finansal Tüketicilerden Alınacak Ücretlere İlişkin Usûl ve Esaslar Hakkında Tebliğ (Sayı: 2020/7), md. 10 (yeni sekmede açılır)
- TCMB: Tebliğ 2020/7 Uygulama Talimatı (13 Ocak 2026) (yeni sekmede açılır)
- 492 sayılı Harçlar Kanunu, md. 59/o (konut finansmanı ipoteği istisnası) (yeni sekmede açılır)
- 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu, md. 10-11 (zorunlu deprem sigortası ve tapu işlemleri) (yeni sekmede açılır)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: Sıkça Sorulan Sorular (satış için gerekli belgeler, ipotek terkini) (yeni sekmede açılır)
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.