Emlak vergisi nedir, nasıl hesaplanır, ne zaman ödenir?

Kısa cevap: Emlak vergisi, Türkiye'deki bina, arsa ve araziler için malik adına belediyece her yıl tahakkuk ettirilen ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre vergi değeri üzerinden hesaplanan bir vergidir. Oran meskenlerde binde 1, diğer binalarda binde 2, arsalarda binde 3, arazide binde 1'dir ve büyükşehir belediyesi sınırlarında iki katı uygulanır. Vergi Mart–Mayıs ve Kasım aylarında iki eşit taksitte ödenir; 2026'nın ikinci taksidi için son ödeme tarihi 30 Kasım 2026'dır.

Emlak vergisi hesaplama 2026 aracıyla bu hesap kişiye özel rakamlarla yapılabilir.

Emlak vergisi, taşınmaz sahipliğinin yıllık maliyetidir ve gelir sağlanıp sağlanmamasından bağımsız olarak doğar. Tutar iki bilgiyle bulunur: belediyenin hesapladığı vergi değeri ve taşınmazın türüne göre kanundaki oran. 2026, 2025'te dört yıllık dönem için yeniden takdir edilen arsa ve arazi birim değerlerinin uygulanmaya başladığı yıl olduğu için vergi değerleri birçok yerde belirgin şekilde arttı; artışa kanunla bir üst sınır getirildi.

Bu yazıda oranlar, vergi değerinin hesaplanması ve 2026 sınırı, varsayımsal hesaplar, ödeme takvimi ve muafiyetler Ekim 2026 itibarıyla resmi metinlere dayanarak anlatılıyor.

Emlak vergisi nedir, kim öder?

Emlak vergisi, 29 Temmuz 1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'na göre binalardan alınan bina vergisi ile arsa ve arazilerden alınan arazi vergisinin ortak adıdır. Vergiyi taşınmazın maliki, varsa intifa hakkı sahibi öder (md. 3 ve 13); vergiyi tahakkuk ettiren ve tahsil eden kurum taşınmazın bulunduğu belediyedir.

Mükellefiyet, kural olarak vergi değerini değiştiren olayın gerçekleştiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren başlar (md. 9). Bu nedenle yıl içinde satılan bir dairenin o yılki vergisi satıcıya, izleyen yıldan itibaren alıcıya aittir. Alıcının, satın alma yılı içinde belediyeye emlak vergisi bildirimi vermesi gerekir; olay yılın son üç ayında gerçekleştiyse bildirim üç ay içinde verilir (md. 23).

Satışta tapu müdürlükleri, belediyenin sistemi üzerinden emlak vergisi borcunu sorgular; miras, cebri icra ve kamulaştırma gibi haller dışında borcu olan taşınmazın devri yapılmaz (md. 30). Devirde ödenen harç ve masraflar tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor.

Emlak vergisi oranları

Emlak vergisi oranları kanunda binde olarak belirlenmiştir ve 5216 sayılı Kanun'un uygulandığı büyükşehir belediyesi sınırları ile mücavir alanlarda %100 artırımlı, yani iki katı olarak uygulanır (md. 8 ve 18).

Cumhurbaşkanı bu oranları yarısına kadar indirmeye veya üç katına kadar artırmaya yetkilidir. Ekim 2026 itibarıyla kanundaki oranlar uygulanmaktadır. Yeni inşa edilen binaların vergisi, inşaatın bittiği yılı izleyen yıldan itibaren dört yıl boyunca arsasının veya arsa payının vergisinden az olamaz.

Bu oranlardan ayrı olarak, değeri yüksek konutlar için aynı kanunun dördüncü kısmında düzenlenen değerli konut vergisi vardır. Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No 88'e göre 2026 yılında bu verginin alt sınırı 17.711.000 TL'dir ve emlak vergisinden ayrı olarak hesaplanır.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır? Vergi değeri nedir?

Emlak vergisi, vergi değerinin ilgili oranla çarpılmasıyla hesaplanır: vergi = vergi değeri × oran. Vergi değeri, belediyenin kanuni ölçütlerle hesapladığı değerdir ve piyasa değeriyle aynı değildir (md. 29):

• Arsa ve arazide: Takdir komisyonlarının her mahalle, cadde veya sokak için belirlediği asgari ölçüde metrekare birim değer ile yüzölçümünün çarpımı.
• Binada: Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının ilan ettiği bina metrekare normal inşaat maliyetleri ile arsa payı değerinin, yönetmelikteki esaslarla birleştirilmesi.

Arsa ve arazi birim değerleri dört yılda bir yeniden takdir edilir; son takdir 2025'te yapıldı ve 2026'dan itibaren uygulanıyor. Takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri, bir önceki yılın değerinin o yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur. 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun, 19 Aralık 2025'ten geçerli olmak üzere bu artışın yeniden değerleme oranının yarısı yerine tamamı kadar yapılmasını öngördü ve Cumhurbaşkanının oranı tamamına kadar artırma yetkisini kaldırdı. 2026 yeni takdir yılı olduğu için bu değişiklik ilk kez 2027 vergi değerlerine yansıyacak; oranın nasıl belirlendiği yeniden değerleme oranı yazısında anlatılıyor. 2027'de uygulanacak bina metrekare normal inşaat maliyetleri ise 6 Ağustos 2026 tarihli ve 33332 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No 90 ile belirlendi.

Vergi değerinin hesabında 1.000 TL'ye, verginin hesabında 1 TL'ye kadar olan kesirler dikkate alınmaz. Vergi değeri taşınmazın bulunduğu belediyeden öğrenilir ve tapu harcının alt sınırı olarak da kullanılır.

2026'da emlak vergisi neden arttı? Üç kat sınırı

2026 vergi değerleri, yeni takdir edilen birim değerlerle hesaplanır, ancak 2025 vergi değerinin iki kat fazlasını, yani toplam üç katını geçemez. Bu sınır, 7566 sayılı Kanun'la değiştirilen Emlak Vergisi Kanunu geçici 23. maddesinde yer alır ve 19 Aralık 2025'te yürürlüğe girdi.

Uygulama, 31 Aralık 2025 tarihli Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No 89 ile açıklandı. Tebliğe göre belediye 2026 için hesaplanan değeri 2025 değeriyle karşılaştırır; hesaplanan değer 2025 değerinin iki kat fazlasını aşıyorsa 2025 değeri + 2 × 2025 değeri esas alınır, aşmıyorsa hesaplanan değer uygulanır. Tebliğdeki örneklerden birinde 2025 vergi değeri 986.000 TL olan bir meskenin 2026 için hesaplanan değeri 3.784.000 TL olduğu halde, vergi değeri 986.000 + (986.000 × 2) = 2.958.000 TL olarak dikkate alınır.

Sınır, yıl içinde mükellefi değişen taşınmazlarda da uygulanır. Kanuna göre 2027, 2028 ve 2029 yıllarında vergi değerleri, 2026'da bu kurala göre belirlenen değerler üzerinden 29. madde uyarınca, yani her yıl yeniden değerleme oranında artırılarak hesaplanır. Geçici 23. madde, emlak vergisi değerine bağlı harç ve diğer mali yükümlülüklerde de aynı değerlerin kullanılacağını belirtir.

Cumhurbaşkanı, 29. maddedeki bu artış oranını sıfıra kadar indirmeye yetkilidir. 2027 vergi değerine uygulanacak oran, 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranıdır. TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim 2026 verisine göre Yİ-ÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişimi %27,83'tür ve VUK'un kullandığı gösterge budur; resmî tebliğ 3 Kasım 2026 itibarıyla yayımlanmadı ve Cumhurbaşkanı artışı sıfıra kadar indirebilir. Bu nedenle 2027 emlak vergisi tutarları henüz kesin olarak hesaplanamaz. Değeri yüksek konutlarda emlak vergisinden ayrı olarak alınan yıllık vergi değerli konut vergisi yazısında ele alınıyor.

Örnek: emlak vergisi hesaplama

Hesap için vergi değeri, taşınmazın türü ve büyükşehir sınırında olup olmadığı yeterlidir; aşağıdaki değerler varsayımsaldır.

Vergi değeri kira gelirinden veya piyasa değerinden bağımsız hesaplandığı için kiraya verilen bir konutun emlak vergisi de aynı yöntemle bulunur. Kira artışlarının yasal sınırı ise kira artış oranı yazısında ele alınıyor. Vergi değeri ve taşınmaz türü girilerek aynı hesap emlak vergisi hesaplama aracıyla yapılabilir.

Emlak vergisi 2. taksit ne zaman? Son ödeme tarihi 30 Kasım 2026

Emlak vergisinin 2026 yılı 2. taksiti için son ödeme tarihi 30 Kasım 2026 Pazartesidir. 1319 sayılı Kanun'un 30. maddesi ikinci taksit için Kasım ayını gösterir; ödeme ay boyunca yapılabilir ve süre ayın son günü dolar.

Aynı madde vergiyi iki eşit taksite böldüğü için ikinci taksit yıllık verginin yarısıdır: yıllık vergisi varsayımsal olarak 5.400 TL olan bir konutun Kasım taksiti 2.700 TL'dir. Bu tarihten sonra ödenen taksite gecikme zammı eklenir; oran ve ödeme kanalları aşağıdaki bölümde yer alıyor.

Emlak vergisi ne zaman ve nasıl ödenir?

Emlak vergisi, birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında olmak üzere iki eşit taksitte ödenir (md. 30). Kanun gün değil ay belirtir: 2026 için birinci taksidin süresi Mayıs sonunda doldu, ikinci taksit ise Kasım ayı içinde ödenir.

Ödeme, taşınmazın bulunduğu belediyeye yapılır: belediye veznesi, belediyenin elektronik (online) ödeme kanalları veya belediyenin anlaşmalı olduğu banka kanalları kullanılır. Vergi, takdir yıllarında belediyece tarh edilir ve izleyen yıllarda her bütçe yılının başından itibaren tahakkuk etmiş sayılır; ödeme için ayrı bir bildirim beklenmesi gerekmez.

Süresinde ödenmeyen taksite 6183 sayılı Kanun'un 51. maddesine göre gecikme zammı uygulanır. Ekim 2026 itibarıyla oran, 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla belirlenen aylık %3,7'dir; ay kesirleri için günlük hesaplanır. Örneğin 2.700 TL'lik taksit bir ay geç ödenirse yaklaşık 99,90 TL gecikme zammı eklenir. Araç sahipliğinin benzer yıllık vergisi MTV ise Ocak ve Temmuz'da ödenir.

Emlak vergisi muafiyeti: emekliler ve diğer durumlar

Tek konutu olan emekliler, belirli şartlarla bu konutları için emlak vergisini sıfır oranla öder. Kanun'un 8. maddesinin ikinci fıkrası Cumhurbaşkanına (eski adıyla Bakanlar Kurulu) oranı sıfıra indirme yetkisi verir; 20 Aralık 2006 tarihli ve 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (29 Aralık 2006 tarihli ve 26391 sayılı Resmî Gazete) da 2007 ve sonraki yıllar için bina vergisi oranını sıfır olarak belirledi. Şartlar şunlardır:

• Kapsam: Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler (bakmakla yükümlü olduğu 18 yaşından küçük kimsesi olanlar hariç), gelirleri münhasıran sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları aylıktan ibaret olanlar, gaziler, engelliler ile şehitlerin dul ve yetimleri.
• Tek mesken: Türkiye sınırları içinde brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskene sahip olunması; intifa hakkı da sayılır. Tek meskene hisseyle sahip olunuyorsa sıfır oran hisseye uygulanır.
• İstisna dışı: Belirli dönemlerde dinlenme amacıyla kullanılan meskenler, örneğin yazlıklar, kapsama girmez.

Kanun gelirin münhasıran sosyal güvenlik kurumlarından alınan aylıktan ibaret olmasını aradığından, emekli aylığına ek olarak örneğin kira veya ücret geliri elde edenler kural olarak bu şartı sağlamaz. Sıfır orandan yararlanmak için belediyeye bildirimde bulunulması gerekir; kanun muafiyetten faydalanılan hallerde de emlak vergisi bildirimini zorunlu tutar (md. 23). Emekli aylığının nasıl arttığı emekli zammı nasıl hesaplanır yazısında anlatılıyor.

Kanun'un 4. ve 14. maddeleri ayrıca kamu idarelerine ait binalar, ibadethaneler ve kazanç amacı olmadan işletilen hastane, öğrenci yurdu ve kütüphane gibi binalar için daimi muafiyetler sayar. Konut alımının finansmanı ise konut kredisi yazısında ele alınıyor.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisi ne zaman ve nasıl ödenir?

Birinci taksit Mart, Nisan ve Mayıs aylarında, ikinci taksit Kasım ayında taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir; 2026'nın ikinci taksidi için son gün 30 Kasım 2026'dır. Ödeme belediye veznesinden, belediyenin elektronik (online) ödeme kanallarından veya anlaşmalı bankalardan yapılabilir.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır?

Belediyenin hesapladığı vergi değeri, taşınmazın türüne göre kanundaki oranla çarpılır. Konutta oran binde 1, büyükşehir sınırlarında binde 2'dir; örneğin 2.700.000 TL vergi değerli bir konutun büyükşehirdeki yıllık vergisi 5.400 TL'dir.

Emekliler emlak vergisi öder mi?

Geliri yalnızca emekli aylığından oluşan ve Türkiye'de brüt 200 m²'yi geçmeyen tek meskeni olan emekliler, bu konut için sıfır oranla vergilendirilir. Yazlık gibi dinlenme amaçlı konutlar kapsama girmez ve belediyeye bildirim verilmesi gerekir.

2026'da emlak vergisi neden bu kadar arttı?

2025'te arsa ve arazi birim değerleri dört yıllık dönem için yeniden takdir edildi. 7566 sayılı Kanun'la değiştirilen geçici 23. madde, 2026 vergi değerinin 2025 değerinin üç katını geçemeyeceğini öngördü.

Ev satın alan emlak vergisini hangi yıldan itibaren öder?

Alıcı, satın alma yılını takip eden yıldan itibaren mükellef olur; o yılın vergisi satıcıya aittir. Alıcının satın aldığı yıl içinde belediyeye emlak vergisi bildirimi vermesi gerekir.

Emlak vergisi 2027'de ne kadar olacak?

2027 vergi değeri, 2026 değerinin Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunur; Cumhurbaşkanı bu artışı sıfıra kadar indirebilir. TÜİK göstergesi %27,83 olsa da resmî oran 3 Kasım 2026 itibarıyla ilan edilmediği için 2027 tutarı henüz bilinmiyor.

Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 3, 4, 8, 9, 13, 14, 18, 23, 29, 30, 42, geçici 23) (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 89), 31 Aralık 2025, sayı 33124 (5. mükerrer) (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), değerli konut vergisi 2026 sınırları (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 90), 6 Ağustos 2026, sayı 33332 (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: 7566 sayılı Kanun (19 Aralık 2025, sayı 33112), md. 10 ve 11 (yeni sekmede açılır)
• Aile ve Sosyal Hizmetler Bakanlığı mevzuat arşivi: 2006/11450 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (29 Aralık 2006, sayı 26391) (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: Gecikme zammı oranına ilişkin 10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (13 Kasım 2025) (yeni sekmede açılır)
• Mevzuat Bilgi Sistemi: 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun (md. 51) (yeni sekmede açılır)
• TÜİK: Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi, Ekim 2026 (haber bülteni, 3 Kasım 2026) (yeni sekmede açılır)

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.