Değerli konut vergisi nedir, nasıl hesaplanır? 2027

Kısa cevap: Değerli konut vergisi, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 42–49. maddelerine göre bina vergi değeri belirli bir sınırı aşan konutlardan emlak vergisine ek olarak alınan yıllık bir vergidir; 2026 sınırı 17.711.000 TL'dir ve vergi yalnızca bu tutarı aşan kısma binde 3, binde 6 ve binde 10 oranlarıyla uygulanır. Türkiye'de tek konutu olanların bu konutu ile birden fazla konutu olanların vergiye giren en düşük değerli konutu muaftır. Beyanname ilgili yılın 20 Şubat'ına kadar vergi dairesine verilir, vergi Şubat ve Ağustos sonunda iki eşit taksitte ödenir.

Değerli konut vergisi, belediyenin tahsil ettiği emlak vergisinden ayrı bir yükümlülüktür: beyanname Gelir İdaresi Başkanlığına (GİB) bağlı vergi dairesine verilir ve tahsil edilen tutar genel bütçeye gelir kaydedilir (Kanun md. 48). Vergi 2019'da 7194 sayılı Kanunla getirildi; 2020'de 7221 sayılı Kanunla matrah emlak vergisindeki bina vergi değerine bağlandı ve mükellefiyet 2021 başından itibaren başladı (geçici md. 24).

Aşağıda verginin kimleri kapsadığı, 2026 sınırı ve oranları, hesaplama örnekleri, muafiyetler, beyanname ve ödeme takvimi ile 2027 sınırının hangi formülle belirleneceği Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre anlatılıyor. Emlak vergisinin kendisi, yani belediyeye ödenen bina vergisi, ayrı bir yazının konusudur.

Değerli konut vergisi nedir, kimler öder?

Değerli konut vergisi, Türkiye'de bulunan ve bina vergi değeri Emlak Vergisi Kanunu'nun 42. maddesindeki tutarı aşan mesken nitelikli taşınmazlardan alınan vergidir. Bina vergi değeri, belediyenin emlak vergisi için hesapladığı değerdir ve taşınmazın bulunduğu belediyeden öğrenilir; piyasa değeri veya tapuda beyan edilen satış bedeli esas alınmaz. Bu değerin nasıl hesaplandığı ve 2026'da neden yükseldiği emlak vergisi yazısında anlatılıyor.

GİB'in Şubat 2026 tarihli Değerli Konut Vergisi Rehberi'ne göre birden fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda her daire ayrı değerlendirilir. Mesken niteliğinin tespitinde tapu kaydının yanında fiilî kullanım da dikkate alınır: tapuda mesken görünen ama işyeri açma ve çalışma ruhsatıyla işyeri olarak kullanılan ve belediyeye işyeri olarak bildirilen bir bağımsız bölüm vergi kapsamına girmez.

• Mükellef: Konutun maliki, varsa intifa hakkı sahibi, ikisi de yoksa malik gibi tasarruf eden kişidir (md. 45).
• Paylı mülkiyet: Her malik hissesi oranında mükelleftir.
• Elbirliği mülkiyeti: Malikler vergiden müteselsilen sorumludur.

Mükellefiyet, bina vergi değerinin sınırı aştığı tarihi izleyen yıldan itibaren başlar (md. 45). Örneğin 2025 bina vergi değeri 2025 sınırı olan 15.709.000 TL'yi aşan bir konut için mükellefiyet 2026 başında başladı. Aynı kurala göre 2025 değeri sınırın altında kalıp yeni takdirle hesaplanan 2026 değeri 17.711.000 TL'yi aşan konutlar için mükellefiyet 2027 başında başlar.

Değerli konut vergisi 2026 sınırı ve oranları

Değerli konut vergisinin 2026 alt sınırı 17.711.000 TL'dir ve vergi, bina vergi değerinin yalnızca bu tutarı aşan kısmı üzerinden hesaplanır (md. 44). Tutarlar, 31 Aralık 2025 tarihli ve 33124 (5. Mükerrer) sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Seri No 88 ile 2025 tutarlarının, 2025 yeniden değerleme oranı %25,49'un yarısı olan %12,745 oranında artırılmasıyla belirlendi.

Kaynak: Emlak Vergisi Kanunu md. 44 ve Genel Tebliğ Seri No 88. Tablodaki 26.568 TL ve 79.716 TL, alt dilimlerin tamamı için hesaplanan sabit tutarlardır. Kanunun 7221 sayılı Kanunla belirlenen ilk tutarları 5.000.000, 7.500.000 ve 10.000.000 TL idi; bunlar her yıl güncellenir.

Paylı veya elbirliğiyle sahip olunan konutlarda verginin konusuna girip girmediği ve matrah, hisselere bölünmeden konutun toplam değeri üzerinden belirlenir; hesaplanan vergi daha sonra hisselere dağıtılır.

Değerli konut vergisi nasıl hesaplanır? Örnekler

Değerli konut vergisi, bina vergi değerinin girdiği dilime göre tarifenin sabit tutarına aşan kısmın oranla çarpımı eklenerek hesaplanır. Hesap, beyanname verilen yılın bina vergi değeri ve o yılın sınırlarıyla yapılır.

Tek bir konut vergilendiğinde farklı bina vergi değerleri için 2026 vergisi şöyledir:

Bu tutarlar emlak vergisine eklenir. Aynı konutun belediyeye ödenen emlak vergisi emlak vergisi hesaplama aracıyla bulunabilir. Paylı mülkiyette hesaplanan vergi hisse oranında bölünür; GİB rehberindeki örnekte 28.862.000 TL değerli ve üç kişiye eşit paylı bir konut için 40.338 TL vergi hesaplanmış, muaf olmayan iki malikin 13.446'şar TL ödeyeceği gösterilmiştir.

Değerli konut vergisi muafiyeti nedir?

Değerli konut vergisi muafiyeti, Kanun'un 46. maddesinde sayılan konutların bina vergi değeri sınırı aşsa bile vergi dışında kalmasıdır. Muaf konutlar şunlardır:

• Kamuya ait konutlar: Genel ve özel bütçeli idareler, belediyeler, üniversiteler ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki veya intifa hakkı sahibi olduğu konutlar.
• Tek konut: Türkiye'de mesken nitelikli tek taşınmazı olanların bu konutu. Birden fazla konutu olanlarda ise verginin konusuna giren en düşük değerli tek konut. İntifa hakkıyla ve hisseyle sahip olunan konutlarda da hisseye ait kısım için uygulanır.
• Diplomatik muafiyet: Karşılıklılık şartıyla elçilik, konsolosluk ve elçi konutları ile Türkiye'de merkezi bulunan uluslararası kuruluşlara ait konutlar.
• Satılmamış yeni konutlar: Esas faaliyeti bina inşası olanların işletmesine kayıtlı, henüz ilk satışı yapılmamış konutlar; kiraya verilir veya kullanılırsa muafiyet kalkar.

Tek konut muafiyeti, Kanun'un 46/b maddesinin lafzı gereği yalnızca verginin konusuna giren, yani bina vergi değeri sınırı aşan konutlar arasında karşılaştırılır; sınırın altında kalan konutlar bu karşılaştırmaya girmez. Bu nedenle sınırı aşan tek konutu ve sınırın altında kalan başka konutları olan kişide, sınırı aşan konut verginin konusuna giren en düşük değerli konut olduğu için muaf olur. GİB rehberindeki örneklerde de vergi, sınırı aşan iki veya daha fazla konutu olanlarda en düşük değerlisi dışındaki konutlar için hesaplanır.

Birden fazla konutu olanlar, muafiyet uygulanacak konutu beyanname süresi içinde tebliğ ekindeki Ek 2A formuyla vergi dairesine bildirir; bu konut beyannameye yazılmaz. Rehbere göre şartları taşımadığı halde muafiyetten yararlananlardan veya şartları kaybettiği halde bildirmeyenlerden vergi, cezası ve gecikme faiziyle birlikte alınır.

Değerli konut vergisi beyannamesi nedir, ne zaman ödenir?

Değerli konut vergisi beyannamesi, mükellefin vergiye tabi konutlarını ve bunların bina vergi değerlerini her yıl vergi dairesine bildirdiği beyannamedir. Kanun'un 47. maddesine göre beyanname ilgili yılın Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verilir, vergi dairesi vergiyi yıllık olarak tarh eder ve vergi Şubat ile Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. GİB'in beyanname verme ve ödeme süreleri tablosu da aynı takvimi gösterir.

• 1 No.lu beyanname (Ek 1A): Tam mülkiyet, paylı mülkiyet ve intifa hakkı için; birden fazla vergiye tabi konutu olan, hepsini tek beyannamede gösterir.
• 2 No.lu beyanname (Ek 1B): Elbirliği mülkiyeti için, her konut ayrı beyan edilir.
• Ekler: Belediyeden alınan, beyan edilen yıl ile önceki yılın bina vergi değerini gösteren belge. Beyanname elektronik ortamda verilirse belge 15 gün içinde vergi dairesine teslim edilir.

Beyanname taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine verilir; mükellefin gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olduğu bir vergi dairesi varsa oraya verilir. Mükellef beyannameyi kendisi elektronik ortamda gönderebilir veya bir meslek mensubu aracılığıyla verebilir. GİB rehberindeki örneğe göre yıl içinde satılan konutun o yıla ait vergisinin iki taksidini de satıcı öder; 1 Ocak–20 Şubat arasında satılan konut da satıcının beyannamesine dahil edilir. Sonraki bir yılda bina vergi değeri sınırın altına inerse mükellef durumu belgeleriyle bildirir ve o yıl beyanname vermez. Süresinde ödenmeyen taksite gecikme zammı uygulanır; tutar gecikme zammı hesaplama aracıyla bulunabilir.

2027 takvimi: Kanuna göre 2027 yılına ait beyanname de Şubat ayının 20. günü sonuna kadar verilir, vergi Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Takvimde 20 Şubat 2027 Cumartesi, 28 Şubat 2027 Pazar gününe denk gelir; Vergi Usul Kanunu'nun 18. maddesine göre sürenin son günü resmî tatile rastlarsa süre tatili izleyen ilk iş günü biter. GİB 2026'da Cumartesiye denk gelen 28 Şubat taksidini bu kuralla 2 Mart 2026 olarak uygulamıştı. GİB 2027 dönemine ait son günleri Ekim 2026 itibarıyla duyurmadı; kesin tarihler GİB'in vergi takviminden kontrol edilmelidir.

2027 değerli konut vergisi sınırı nasıl belirlenecek?

2027 sınırı, 2026 tutarlarının 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasıyla bulunacak ve 3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı. Kanun'un 44. maddesine göre alt sınır ve dilim sınırları her yıl bu yöntemle artırılır, 1.000 TL'ye kadar olan kesirler dikkate alınmaz; Cumhurbaşkanı artışı yeniden değerleme oranının tamamına kadar çıkarabilir. Oran TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim Yİ-ÜFE verisine dayanır (on iki aylık ortalama değişim %27,83; resmî tebliğ bekleniyor); hesaplanışı ve takvimi yeniden değerleme oranı yazısında, geçmiş yılların oranları yeniden değerleme oranları tablosunda yer alıyor. 2026 tutarlarını belirleyen Tebliğ Seri No 88, 31 Aralık 2025'te yayımlanmıştı.

2027'de vergi değerleri ile değerli konut sınırı farklı hızda artabilir. 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun'un 11. maddesi, yayımlandığı 19 Aralık 2025'te yürürlüğe girerek (md. 38) Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesini değiştirdi: takdir yapılmayan yıllarda vergi değeri artık yeniden değerleme oranının yarısıyla değil tamamıyla artırılır. Aynı Kanun'la yeniden düzenlenen geçici 23. maddeye göre 2027–2029 vergi değerleri 2026 değerleri üzerinden bu kurala göre hesaplanır; 2026 bir takdir yılı olduğu için değişiklik ilk kez 2027 değerlerine yansır. Aynı varsayımsal %30 oranla 30.000.000 TL'lik bir konutun 2027 vergi değeri 39.000.000 TL olurken alt sınır %15 artar; konutun vergisi de ilk dilimin sabit tutarı (30.552.000 − 20.367.000) × 0,003 = 30.555 TL olmak üzere 30.555 + (39.000.000 − 30.552.000) × 0,006 = 81.243 TL'ye çıkar. Cumhurbaşkanı 29. maddedeki artış oranını sıfıra kadar indirebildiği için gerçek sonuç ilan edilecek oranlara ve kararlara bağlıdır. Konut alım satımında ayrıca ödenen harç tapu harcı yazısında, miras yoluyla intikal eden konutların vergisi veraset ve intikal vergisi yazısında ele alınıyor.

Sık sorulan sorular

Değerli konut vergisi ne zaman ödenir?

Beyanname ilgili yılın 20 Şubat'ına kadar verilir, vergi Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir. Son gün hafta sonuna veya resmî tatile denk gelirse süre izleyen ilk iş günü biter.

Tek evi olan değerli konut vergisi öder mi?

Hayır. Türkiye'de tek konutu olanların bu konutu, değeri ne olursa olsun değerli konut vergisinden muaftır. Birden fazla konutu olanlarda ise vergiye giren en düşük değerli konut muaf tutulur.

Değerli konut vergisi 2026 sınırı ne kadar?

2026 alt sınırı 17.711.000 TL'dir ve vergi yalnızca bina vergi değerinin bu tutarı aşan kısmına uygulanır. Dilim sınırları 26.567.000 TL ve 35.425.000 TL'dir; oranlar binde 3, binde 6 ve binde 10'dur.

Değerli konut vergisi emlak vergisinin yerine mi geçer?

Hayır, emlak vergisine ek olarak ödenir. Emlak vergisi belediyeye, değerli konut vergisi ise GİB'e bağlı vergi dairesine ödenir ve beyannameyle tarh edilir.

2027 değerli konut vergisi sınırı açıklandı mı?

3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı. Sınır, 2026 tutarlarının 2026 yılı yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmasıyla bulunacak ve tebliğle ilan edilecek.

Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (md. 29, 42, 44–49, geçici 23 ve 24) (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88), 31 Aralık 2025, sayı 33124 (5. Mükerrer) (yeni sekmede açılır)
• Gelir İdaresi Başkanlığı: Değerli Konut Vergisi Rehberi (Şubat 2026, Yayın No 581) (yeni sekmede açılır)
• Gelir İdaresi Başkanlığı: Beyanname Verme ve Ödeme Süreleri (yeni sekmede açılır)
• Resmî Gazete: 7566 sayılı Kanun (19 Aralık 2025, sayı 33112), md. 10, 11 ve 38 (yeni sekmede açılır)
• Mevzuat Bilgi Sistemi: 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (md. 18) (yeni sekmede açılır)

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.