Tapu harcı hesaplama 2026: alıcı ve satıcı payı
Tapuda beyan edilecek satış bedelini girin; alıcının ve satıcının ayrı ayrı ödeyeceği tapu harcını, toplam harcı ve isteğe bağlı döner sermaye ücretiyle toplam masrafı görün. Ücretsiz, kayıt gerektirmez.
Tapu harcı nasıl hesaplanır?
Tapu harcı, 492 sayılı Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin 20/a fıkrasına göre taşınmazın satışında beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden, devreden ve devralan için ayrı ayrı alınır. Ekim 2026 itibarıyla uygulanan oran her taraf için binde 20, yani %2'dir; iki tarafın toplamı %4 eder. Araç şu formülleri kullanır:
Harç matrahı = Satış bedeli (10 TL'nin altındaki kesir atılarak)
Alıcı harcı = Satıcı harcı = Harç matrahı × Oran ÷ 100
Toplam tapu harcı = Alıcı harcı + Satıcı harcı
Toplam masraf = Toplam tapu harcı + Döner sermaye ücreti
Kanun'un 63. maddesine göre harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen bedel üzerinden hesaplanır; bedel emlak vergisi değerinin altındaysa matrah emlak vergisi değeridir. 20/a fıkrasındaki ifade 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun'la bu kurala uygun olarak yeniden yazıldı. Aynı madde, harcın hesabında 10 TL'ye kadar matrah kesirlerinin dikkate alınmayacağını belirtir.
Örnek hesaplama
Örnek: Varsayımsal olarak bir konut 5.000.000 TL bedelle satılsın ve bedel emlak vergisi değerinin üzerinde olsun. Oran her taraf için %2'dir. Bunlar aracın varsayılan değerleridir; döner sermaye alanı boştur.
Alıcı harcı: 5.000.000 × 0,02 = 100.000,00 TL. Satıcı harcı: 100.000,00 TL. Toplam tapu harcı: 200.000,00 TL.
Bedel 3.456.789 TL olsaydı 9 TL'lik kesir atılarak matrah 3.456.780 TL alınırdı. Her tarafın harcı 69.135,60 TL, toplam harç 138.271,20 TL olur; varsayımsal 3.000 TL döner sermaye ücreti eklenince toplam masraf 141.271,20 TL'dir.
Alıcı ve satıcı payı: harç iki taraftan ayrı alınır
Tarife, harcı satıcı ve alıcı için ayrı ayrı öngörür: her iki taraf da satış bedelinin binde 20'si kadar harç öder. Bu nedenle "tapu harcı yüzde 4" ifadesi iki tarafın toplamını anlatır.
Kanun'un 20/a fıkrası Cumhurbaşkanı'na, oranı taşınmazın türü, yeni inşa edilen konut veya işyerinin ilk satışı, büyüklüğü, bulunduğu yer ve vergi değeri itibarıyla bir katına kadar artırma veya onda birine kadar indirme yetkisi verir. Geçmişte konut ve işyerleri için süreli indirimler uygulandı: oran 2017'de 30 Eylül'e, 2018'de 31 Ekim'e kadar binde 15 olarak belirlendi. Ekim 2026 itibarıyla yürürlükte böyle bir indirim yoktur; yeni bir düzenleme olursa oran alanı değiştirilebilir. Konut alımında tapu harcı dışındaki maliyetler konut kredisi nasıl alınır yazısında, taşınmaz sahipliğinin yıllık vergisi emlak vergisi nedir yazısında anlatılıyor.
Emlak vergisi değeri nedir?
Emlak vergisi değeri, tapu harcında alt sınır olarak kullanılan resmi değerdir. Harçlar Kanunu'nun 63. maddesi bu değeri 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu'nun 29. maddesine göre belirlenen vergi değeri olarak tanımlar. Arsa ve araziler için bu değer, takdir komisyonlarının mahalle, cadde, sokak veya arazinin cinsi itibarıyla belirlediği birim değerlere göre; binalar için ise bakanlıklarca tespit edilen bina metrekare normal inşaat maliyetleri esas alınarak hesaplanır.
Değer, taşınmazın bulunduğu belediyeden veya emlak vergisi bildirimlerinden öğrenilebilir. Satış bedeli bu değerin altındaysa araçtaki bedel alanına emlak vergisi değeri yazılmalıdır. Kat irtifakı kurulmuş taşınmazların devrinde de 63. maddeye göre harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır.
Döner sermaye ücreti nedir?
Döner sermaye ücreti harç değil, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün tapu işlemi karşılığında aldığı hizmet bedelidir. 6083 sayılı Kanun'un 8. maddesine göre ücretler Kanun'a ekli tarife cetvelinde gösterilir; tarifedeki yöresel katsayılar il ve ilçelerin coğrafi ve ekonomik durumu, nüfusu, gelişmişlik seviyesi, işlem hacmi ve taşınmaz değerleri dikkate alınarak Bakanlıkça 0,30 ile 3,00 arasında belirlenir. Tapu işlemlerinde işlem ücreti, yöresel katsayının gösterge ile çarpımıdır.
Hizmet bedelleri her yıl Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranında artırılır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün 31 Aralık 2025'te ilan ettiği 2026 yılı (I) sayılı tarife cetveline göre 1 Ocak 2026'dan itibaren gösterge 2.227 TL, ilave gösterge 307 TL'dir ve tarifedeki ücretlere KDV dahildir. Buna göre tek bir taşınmazın satışında işlem ücreti, yöresel katsayıya bağlı olarak 668 TL (0,30 × 2.227) ile 6.681 TL (3,00 × 2.227) arasında değişir. Satış ve ipotek aynı talepte yapılırsa, örneğin kredili alımda, iki işlem ücreti alınır.
Ücret ilçenin katsayısına ve işlemin türüne göre değiştiği için araç varsayılan bir tutar kullanmaz; tutar tapu müdürlüğünden veya randevu sırasında öğrenilerek alana yazılabilir.
Gerçek bedelden düşük beyan ve girilecek değerler
63. maddeye göre işlemden sonra emlak vergisi değerinden düşük bir bedel üzerinden harç ödendiği veya beyan edilen bedelin gerçek durumu yansıtmadığı tespit edilirse aradaki farka isabet eden harç ikmalen veya re'sen tarh edilir ve vergi ziyaı cezası bir kat uygulanır.
- Satış bedeli: Tapuda beyan edilecek gerçek satış bedeli; emlak vergisi değeri daha yüksekse o değer yazılır.
- Harç oranı: Her taraf için yüzde olarak; binde 20 için 2.
- Döner sermaye ücreti: İsteğe bağlı; boş bırakılırsa toplam masraf yalnızca harçtan oluşur.
Hesabın adımları ve özel durumlar tapu harcı nasıl hesaplanır yazısında ayrıntılı anlatılıyor.
Sık sorulan sorular
Tapu harcı 2026'da yüzde kaç?
Ekim 2026 itibarıyla satışta tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı binde 20, yani %2'dir; iki tarafın toplamı satış bedelinin %4'üdür.
5 milyon TL'lik evin tapu harcı ne kadar?
5.000.000 TL bedelde alıcı 100.000 TL, satıcı 100.000 TL harç öder; toplam tapu harcı 200.000 TL'dir. Döner sermaye ücreti buna ayrıca eklenir.
Tapu harcı hangi değer üzerinden alınır?
Harç, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere tapuda beyan edilen satış bedeli üzerinden alınır. Gerçek bedelden düşük beyanda aradaki harç ve bir kat vergi ziyaı cezası istenebilir.
Döner sermaye ücreti ne kadar?
Döner sermaye ücreti yöresel katsayı ile göstergenin çarpımıdır. 2026'da gösterge 2.227 TL'dir (KDV dahil); yöresel katsayı 0,30 ile 3,00 arasında ilçeye göre değiştiği için tek bir taşınmazın satışında ücret 668 TL ile 6.681 TL arasında olur. Kesin tutar işlemin yapılacağı tapu müdürlüğünden öğrenilir.
Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 492 sayılı Harçlar Kanunu, madde 63 ve (4) sayılı tarife 20/a (yeni sekmede açılır)
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 6083 sayılı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Döner Sermaye İşletmesi Kanunu, madde 8 ve tarife cetveli (yeni sekmede açılır)
- Mevzuat Bilgi Sistemi: 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu, madde 29 (vergi değeri) (yeni sekmede açılır)
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü: 2026 yılı (I) sayılı tarife cetveli, gösterge ve ilave gösterge (31 Aralık 2025; tkgm.gov.tr dosyasının Web Arşivi kopyası) (yeni sekmede açılır)
Araç genel bilgilendirme amaçlıdır; sonuçlar girilen değerlere dayanır ve yatırım tavsiyesi niteliği taşımaz. Vergi ve komisyon oranları kişiye ve kuruma göre değişebileceğinden kesin tutarlar için ilgili kurum ve mevzuat esas alınmalıdır.