Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir? 2027 istisna

Kısa cevap: Kira geliri beyannamesi, bir takvim yılında elde edilen kira gelirinin izleyen yılın mart ayında verilen yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilmesidir; yürürlükteki kurala göre 2026 kira gelirleri Mart 2027'de, ayın son günü saat 23.59'a kadar beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. 2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si istisnadır; bu tutarı aşan konut kirası ile brütü 400.000 TL'yi aşan stopajlı işyeri kirası beyan edilir. 2027'de elde edilecek kiralara uygulanacak istisna 3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı.

Kira geliri, Gelir Vergisi Kanunu'nda (GVK) gayrimenkul sermaye iradı olarak geçer ve kural olarak tahsil edildiği yılın geliri sayılır. Konut kiralarında kiracı çoğu zaman vergi kesintisi yapmadığı için vergi, mal sahibinin yıllık beyanıyla alınır; bu nedenle konut kirası elde eden kişilerin büyük kısmı her yıl Mart ayında beyanname verir.

Aşağıda kimin beyanname vereceği, konut kira istisnası ve şartları, iki gider yöntemi, 7566 sayılı Kanunla gelen değişiklik, örnek hesap, beyan ve ödeme takvimi ile 2027 istisnasının nasıl belirleneceği Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata göre anlatılıyor. İşyeri kirasındaki kesinti ayrı bir yazının konusudur; örneklerdeki tutarlar varsayımsaldır.

Kira geliri beyannamesi kimler verir?

Kira geliri beyannamesi, beyan sınırlarını aşan kira geliri elde eden kişiler tarafından verilir. Kira, tahsil esasına göre vergilendirilir: bir yıl içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait tahsil edilen kiralar o yılın geliri sayılır, gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kiralar ise ait oldukları yılın gelirine dahil edilir (GVK md. 72). Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) Şubat 2026 tarihli kira geliri rehberine göre 2026 gelirleri için beyan sınırları şöyledir:

2026 kira gelirleri için beyan sınırları
Gelir	Beyan durumu
Konut kirası (istisnadan yararlanabilenler)	Yıllık hasılat 58.000 TL'yi aşarsa beyan edilir, istisna düşülür
Stopajı kesilmiş işyeri kirası	Brüt tutar, istisnayı aşan konut kirası ve beyana tabi diğer gelirlerle birlikte 400.000 TL'yi aşarsa beyan edilir
Stopaj ve istisna uygulanmayan diğer kiralar	22.000 TL'yi aşarsa tamamı beyan edilir

Kaynak: GVK md. 21 ve 86, Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No 332 ve GİB Kira Geliri Rehberi (Şubat 2026). Hisseli taşınmazlarda her ortak kendi payını, aile bireyleri kendi adlarına olan taşınmazların kirasını ayrı beyannameyle bildirir. Bedelsiz kullandırılan konut için de emsal kira bedeli gelir sayılır; takdir veya tespit edilmiş bir kira yoksa bu tutar taşınmazın emlak vergisi değerinin %5'idir (md. 73); usul (anne, baba, büyükanne, büyükbaba), füru (çocuk, torun) veya kardeşin ikametine bırakılan konutta bu kural, her biri için bir konutla sınırlı olmak üzere uygulanmaz. Emlak vergisi değerinin nasıl hesaplandığı emlak vergisi yazısında anlatılıyor.

Kira geliri istisnası nedir? 2026 tutarı

Kira geliri istisnası, binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir yılda elde edilen hasılatın belirli bir kısmının gelir vergisi dışında tutulmasıdır; 2026 için tutar 58.000 TL'dir (GVK md. 21, 31 Aralık 2025 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No 332). 2025 gelirlerinde istisna 47.000 TL idi. İstisna şu durumlarda uygulanmaz:

Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar.
Ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve diğer kazançlarının gayrisafi toplamı, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın, tarifenin üçüncü dilimindeki ücret tutarını, 2026 için 1.500.000 TL'yi aşanlar.
Kirayı süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler. GİB rehberine göre idare tespit yapmadan önce verilen gecikmiş beyannamede istisna korunur.

İstisna kişi başınadır: birden fazla konuttan kira alan kişiye toplam kiraya bir kez, hisseli konutta her ortağa ayrı ayrı uygulanır. İşyeri kirasına uygulanmaz. Hasılatı 58.000 TL'nin altında kalan kişi beyanname vermez; GİB'in Hazır Beyan Sistemi'ndeki İstisna Dilekçesi menüsünden beyanname vermeme nedenini isteğe bağlı olarak bildirebilir.

Varsayımsal örnek: Tek işverenden 1.300.000 TL brüt ücret alan bir kişi aynı yıl 360.000 TL konut kirası elde ediyor. Gayrisafi toplam 1.660.000 TL ile 1.500.000 TL'yi aştığı için istisna uygulanmaz. Ücret beyana dahil edilmez, kira götürü giderle beyan edilirse matrah 360.000 × 0,85 = 306.000 TL, vergi 28.500 + 116.000 × %20 = 51.700 TL olur.

Götürü gider mi gerçek gider mi?

Kira gelirinde safi irat iki yöntemden biriyle bulunur: götürü gider yönteminde hasılatın %15'i belge aranmadan gider sayılır, gerçek gider yönteminde ise belgelenen giderler düşülür (GVK md. 74). Yöntem tüm taşınmazlar için birlikte seçilir; götürü gideri seçen iki yıl geçmeden gerçek gidere dönemez, hakları kiraya verenler götürü gider kullanamaz. Konut istisnasından yararlananlarda götürü gider istisna düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır.

Gerçek gider yönteminde indirilebilen başlıca kalemler kiraya verenin ödediği aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, sigorta, onarım ve bakım giderleri, emlak vergisi gibi vergi ve harçlar, amortisman ile kiraya verenin kirada oturduğu konutun kirasıdır. İki kural özellikle önemlidir:

Faiz değişikliği: 4 Aralık 2025 tarihli ve 7566 sayılı Kanun'un 1. maddesi, 19 Aralık 2025'te yayımlanıp yürürlüğe girerek ve 1 Ocak 2025'ten itibaren başlayan vergilendirme dönemlerinin gelirlerine ilişkin beyannamelere uygulanmak üzere (md. 38/a) 74. maddenin 4 numaralı bendini değiştirdi. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan borçların faizi artık yalnızca konut dışındaki kiralamalarda indirilebilir; konut olarak kiraya verilen taşınmaz için kullanılan kredinin faizi 2025 ve sonraki yılların kira gelirinden düşülmez.
İktisap bedelinin %5'i: Konut olarak kiraya verilen bir adet taşınmaz için, edinildiği yıldan itibaren beş yıl boyunca iktisap bedelinin %5'i gider yazılabilir. Bu indirim yalnızca o konutun kirasına uygulanır ve zarar doğurmaz; GİB rehberine göre 2025 gelirlerinde 2021'den önce edinilen konutlar kapsam dışındadır.

Gerçek gider seçilen ve istisnadan yararlanılan durumda giderin istisnaya düşen kısmı indirilemez: indirilebilecek gider = toplam gider × (hasılat − istisna) ÷ hasılat. Gider belgeleri beş yıl saklanır. Kredi maliyetinin kendisi konut kredisi yazısında ele alınıyor.

Kira geliri vergisi hesaplama: örnek

Kira geliri vergisi, istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan matraha GVK'nın 103. maddesindeki 2026 tarifesinin uygulanmasıyla hesaplanır; dilimler gelir vergisi dilimleri 2026 yazısında yer alıyor.

Varsayımsal örnek: Başka beyana tabi geliri olmayan bir kişi 2026'da konutunu aylık 30.000 TL'den kiraya vermiş ve 360.000 TL tahsil etmiştir. Gayrisafi toplamı 1.500.000 TL'nin altında olduğu için 58.000 TL istisnadan yararlanır; vergiye tabi hasılat 302.000 TL'dir.

Götürü gider: 302.000 × %15 = 45.300 TL; matrah 256.700 TL; vergi 28.500 + 66.700 × %20 = 41.840 TL.
Gerçek gider, 60.000 TL belgeli gider: İndirilebilecek kısım 60.000 × 302.000 ÷ 360.000 = 50.333,33 TL; matrah 251.666,67 TL; vergi 40.833,33 TL.
Gerçek gider ve %5 indirimi: Konut 2024'te 4.000.000 TL'ye alınmışsa 200.000 TL daha eklenir. Toplam 260.000 TL giderin indirilebilir kısmı 218.111,11 TL, matrah 83.888,89 TL, vergi 12.583,33 TL olur.

Vergi Mart ve Temmuz'da iki eşit taksitte ödenir. 2026'da verilen beyannamelerde ayrıca 1.189,50 TL damga vergisi alındı; 2027 tutarı yeni tarifeyle belirlenecek.

Örnek, gerçek gider yönteminin ancak belgelenebilen gider yüksekse avantaj sağladığını gösterir. Kira artışlarının yasal sınırı ve yeni tutarın hesabı kira artış hesaplama aracında görülebilir; kira gelirinin diğer düzenli gelir türleriyle karşılaştırması pasif gelir yazısında yer alıyor.

Kira geliri beyannamesi ne zaman ve nasıl verilir?

Kira geliri beyannamesi, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın Mart ayı başından son günü saat 23.59'a kadar verilir. Kanuni süre GVK'nın 92. maddesinde Mart ayının 25'i olarak yazılıdır; Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 28. maddesi ise GİB'e beyanname verme ve ödeme sürelerinin son gününü kanuni süreden itibaren bir ayı geçmemek üzere yeniden belirleme yetkisi verir. GİB bu yetkiye dayanarak 29 Mart 2019 tarihli 115 No.lu VUK Sirküleri ile 1 Nisan 2019'dan itibaren yıllık gelir vergisi beyannamesinin verilme süresini, yeni bir belirleme yapılıncaya kadar, ilk taksitin ödeme süresinin son günü olan Mart ayının son gününe uzattı; beyanname verme ve ödeme süreleri tablosu da bu takvimi gösterir. GİB 2025 gelirleri için 1–31 Mart 2026 dönemini uyguladı. Bu kurala göre 2026 kira gelirleri Mart 2027'de beyan edilir; 2027 dönemine özel GİB duyurusu Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmadı.

Beyanname en kolay GİB'in Hazır Beyan Sistemi'nden verilir. Rehbere göre sisteme hazirbeyan.gib.gov.tr adresinden veya Dijital Vergi Dairesi'nden kullanıcı kodu, e-Devlet ya da yabancı kimlik numarasıyla girilir ve beyanname mobil uygulamadan da gönderilebilir:

Beyan dönemi ve kira geliri seçilir; sistem önceden hazırladığı bilgileri gösterir.
Beyan edilecek kira tutarları, taşınmazın konut veya işyeri olduğu ve hisse oranı kontrol edilir, eksik bilgiler tamamlanır.
Götürü veya gerçek gider yöntemi seçilir; varsa stopaj tutarları ve eğitim, sağlık gibi indirimler eklenir.
Hesaplanan vergi kontrol edilip beyanname onaylanır; onay anında beyanname verilmiş sayılır.

Mükellefiyet kaydı olmayan kişi için kayıt ve tahakkuk onayla birlikte otomatik yapılır. Sistemin kapsamı ve diğer gelirlerle birlikte beyan hazır beyan sistemi yazısında ayrıntılı anlatılıyor.

Kira geliri vergisi ne zaman ödenir?

Kira geliri için tahakkuk eden gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (GVK md. 117). GİB rehberine göre 2025 gelirleri için birinci taksit damga vergisiyle birlikte 31 Mart 2026'da, ikinci taksit 31 Temmuz 2026'da ödendi. 2026 gelirlerinde de birinci taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayı sonuna kadar ödenir; 31 Temmuz 2027 Cumartesi gününe denk geldiğinden Vergi Usul Kanunu'nun 18. maddesine göre bu süre izleyen ilk iş günü biter. GİB 2027 ödeme günlerini Ekim 2026 itibarıyla duyurmadı.

Ödeme GİB'in Dijital Vergi Dairesi ve mobil uygulaması, anlaşmalı bankaların şube ve internet kanalları, kredi kartı, PTT işyerleri veya vergi daireleri üzerinden yapılabilir. İşyeri kirasında kiracının kestiği stopaj beyannamede hesaplanan vergiden düşülür, fazlası iade veya mahsup edilebilir; kesinti mekanizması kira stopajı yazısında anlatılıyor.

2027 kira geliri istisnası ne zaman belli olur?

2027'de elde edilecek konut kiralarına uygulanacak istisna 3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı; tutar, 58.000 TL'nin 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranında artırılmasıyla bulunacak. GVK'nın mükerrer 123. maddesine göre hesaplanan tutarın %5'ini aşmayan kesirler dikkate alınmaz ve Cumhurbaşkanı tutarı %50'sine kadar artırıp indirebilir. Oran TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı Ekim Yİ-ÜFE verisine dayanır (on iki aylık ortalama değişim %27,83; resmî tebliğ bekleniyor); yöntem yeniden değerleme oranı yazısında anlatılıyor. 2026 istisnasını belirleyen Seri No 332 tebliği 31 Aralık 2025'te yayımlanmıştı.

Varsayımsal örnek (oran uydurmadır, tahmin değildir): Oran %30 olsaydı 58.000 × 1,30 = 75.400 TL hesaplanırdı. Kesir kuralı nedeniyle ilan edilecek tutar, Cumhurbaşkanı kararı çıkmazsa, 71.630 TL ile 75.400 TL arasında yuvarlak bir sayı olurdu.

Mart 2027'de verilecek beyannamede 2027 istisnası değil, 2026 gelirlerine ait 58.000 TL uygulanır; yeni tutar ilk kez Mart 2028'de verilecek beyannamede kullanılır.

Sık sorulan sorular

2026 kira geliri beyannamesi ne zaman verilir?

Yürürlükteki kurala göre 2026'da elde edilen kira gelirleri Mart 2027'de, ayın son günü saat 23.59'a kadar yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir; GİB'in 2027 dönemine özel duyurusu Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmadı. Beyanname Hazır Beyan Sistemi'nden verilebilir.

Kira geliri istisnası 2026'da ne kadar?

2026'da konut kira gelirinin 58.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Gayrisafi gelir toplamı 1.500.000 TL'yi aşanlar ve ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar yararlanamaz.

2027 kira geliri istisnası açıklandı mı?

3 Kasım 2026 itibarıyla açıklanmadı. Tutar, 58.000 TL'nin 2026 yılı yeniden değerleme oranında artırılmasıyla belirlenecek ve Gelir Vergisi Genel Tebliği ile ilan edilecek.

Konut kredisi faizi kira gelirinden düşülür mü?

Hayır. 7566 sayılı Kanun'la 1 Ocak 2025'ten itibaren başlayan dönemlerin beyannamelerinde konut olarak kiraya verilen taşınmazlar için kullanılan kredinin faizi gider yazılamaz. İşyeri gibi diğer kiralamalarda faiz gerçek gider olarak indirilebilir.

Kira geliri vergisi taksitle ödenebilir mi?

Evet. Beyanname üzerinden tahakkuk eden vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Damga vergisi birinci taksitle birlikte ödenir.

Kaynaklar

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.