Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır? Ev satışı

Kısa cevap: Değer artış kazancı vergisi, satın alınan bir konut, arsa veya başka bir gayrimenkulün edinildiği tarihten itibaren beş yıl dolmadan satılmasıyla doğan kazanca Gelir Vergisi Kanunu'nun mükerrer 80. maddesine göre uygulanan gelir vergisidir. Kazanç, satış bedelinden Yİ-ÜFE ile endekslenmiş alış bedeli ile satıcının ödediği harç ve giderler düşülerek bulunur; 2026'da elde edilen kazancın 150.000 TL'si istisnadır, kalanı %15–%40 tarifeyle vergilenir. 2026 satışlarından doğan kazanç, yürürlükteki kurala göre Mart 2027'de yıllık beyannameyle bildirilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.

Ev satışında satıcının ödediği iki ayrı vergi vardır: her satışta tapuda alınan harç ve yalnızca belirli şartlarda doğan gelir vergisi. İkincisi, gayrimenkul beş yıl dolmadan ve karşılığında bedel ödenerek edinilmişse ortaya çıkar; miras veya bağışla edinilen ya da beş yıldan uzun süre elde tutulan taşınmazın satışı bu vergiyi doğurmaz.

Aşağıda beş yıl kuralı, iktisap tarihinin nasıl belirlendiği, kazancın hesabı ve endeksleme, 2026 istisnası, beyan ve ödeme takvimi Ekim 2026 itibarıyla yürürlükteki mevzuata ve Gelir İdaresi Başkanlığının (GİB) rehberlerine göre anlatılıyor. Örnekler varsayımsaldır; satış zamanlamasına ilişkin bir öneri içermez.

Değer artış kazancı vergisi nedir? Beş yıl kuralı

Değer artışı kazancı, Gelir Vergisi Kanunu'nun (GVK) mükerrer 80. maddesinde sayılan mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançtır ve diğer kazanç ve iratlar arasında vergilendirilir. Gayrimenkuller için ölçüt maddenin 6 numaralı bendindedir: arazi, bina, gayrimenkul olarak tescil edilen haklar ve gemiler gibi mallar, ivazsız edinilenler hariç, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılırsa kazanç vergilenir. Süre 28 Mart 2007 tarihli ve 5615 sayılı Kanunla dört yıldan beş yıla çıkarıldı; Ekim 2026 itibarıyla kanun metnindeki süre beş yıldır.

Elden çıkarma: Satış, bedel karşılığı devir, trampa, takas, kamulaştırma ve şirkete sermaye olarak konulma.
Süre: GİB'e göre beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır; 10 Nisan 2023'te alınan taşınmaz 21 Ekim 2025'te satıldığında süre dolmamıştır.
İvazsız iktisap: Miras veya bağışla edinilen taşınmazın satışı, süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı doğurmaz. Bu intikallerin kendi vergisi veraset ve intikal vergisi yazısında anlatılıyor.

GİB'in Şubat 2026 tarihli Diğer Kazanç ve İratların Vergilendirilmesi Rehberi'ne göre gayrimenkul alım satımı devamlılık taşıyorsa, kazanç amacıyla yapılıyorsa veya bir ticari organizasyon içinde yürütülüyorsa elde edilen gelir değer artışı değil ticari kazançtır ve beş yıl kuralından bağımsız olarak vergilenir. Ticari amaç taşımayan ve kişisel ihtiyacı karşılamak için yapılan alım satımlardan doğan kazanç ise değer artışı kazancı olarak değerlendirilir.

İktisap tarihi nasıl belirlenir?

Gayrimenkulde iktisap tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir; Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesine göre mülkiyet tescille kazanılır. GİB rehberi ve 76 Sıra No'lu Gelir Vergisi Sirküleri bazı özel durumları ayrıca düzenler:

Beş yıllık sürenin başlangıcı (GİB rehberine göre)
Durum	Esas alınan tarih
Normal satın alma	Tapuya tescil tarihi
Kooperatif, Toplu Konut İdaresi veya ihaleyle alınıp tescilden önce kullanılmaya başlanan konut	Fiilen kullanıma başlama tarihi (tahsis belgesi, teslim tutanağı, su, elektrik faturası gibi belgelerle)
Satış vaadi sözleşmesiyle alınan taşınmaz	Tapuya tescil tarihi
Satın alınan arsa karşılığında müteahhitten alınan daire	Dairenin tapuya tescil tarihi (yeni iktisap); fiilî kullanım daha önceyse o tarih
Belediyece ifraz edilerek arsaya dönüşen arazi	Cins tashihinin tescil tarihi

Kooperatiflerin ortaklarına tahsis ettiği gayrimenkuller, kanun gereği tahsis tarihinde satın alınmış sayılır. Miras kalan bir arsanın kat karşılığı verilmesiyle alınan daire ise ivazsız iktisap niteliğini korur ve satışı değer artışı kazancı doğurmaz.

Değer artış kazancı vergisi nasıl hesaplanır?

Safi değer artışı, satış bedelinden mal ve hakkın maliyet bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla satıcının üstlendiği giderler ve ödediği vergi ve harçlar düşülerek bulunur (GVK mükerrer 81):

Safi kazanç = Satış bedeli − Endekslenmiş alış bedeli − Satıcının üstlendiği gider, vergi ve harçlar
Vergiye tabi kazanç = Safi kazanç − Yıllık istisna (2026 için 150.000 TL)

Endeksleme: Alış bedeli, satışın yapıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK'in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılır; endeksleme ancak artış %10 veya üzerindeyse yapılır. GİB rehberindeki örnekte 12 Eylül 2022'de 3.000.000 TL'ye alınıp 21 Nisan 2025'te satılan taşınmaz için alış ayından önceki Ağustos 2022 endeksi (1.780,05) ile satış ayından önceki Mart 2025 endeksi (4.017,30) karşılaştırılmış; artış %125,68 olduğu için maliyet 3.000.000 × 4.017,30 ÷ 1.780,05 = 6.770.540,15 TL'ye endekslenmiştir.

Satıcının tapuda ödediği binde 20'lik harç, satış nedeniyle ödenen bir harç olduğu için düşülür; hesabı tapu harcı yazısında anlatılıyor. Yİ-ÜFE'nin TÜFE'den farkı enflasyon ve TÜFE yazısında yer alıyor; iki tarih arasındaki fiyat değişimini görmek için enflasyon hesaplama aracı kullanılabilir, ancak resmi hesapta TÜİK'in Yİ-ÜFE endeks değerleri esas alınır.

Ev satışında vergi ne kadar? Örnek hesap

Ev satışında gelir vergisi, istisnayı aşan kazanca GVK'nın 103. maddesindeki tarifenin ücret dışı gelirlere ait dilimlerinin uygulanmasıyla hesaplanır. Endekslemenin vergiye etkisi büyüktür:

Varsayımsal örnek: Bir konut Mart 2024'te 4.000.000 TL'ye alınmış, Haziran 2026'da 7.000.000 TL'ye satılmıştır; satıcının başka beyana tabi geliri yoktur. Satıcının ödediği tapu harcı 7.000.000 × 0,02 = 140.000 TL'dir. Alış ayından önceki ay ile satış ayından önceki ay arasında Yİ-ÜFE'nin %45 arttığı varsayılsın.

Endekslenmiş alış bedeli: 4.000.000 × 1,45 = 5.800.000 TL.
Safi kazanç: 7.000.000 − 5.800.000 − 140.000 = 1.060.000 TL.
Vergiye tabi kazanç: 1.060.000 − 150.000 = 910.000 TL.
Vergi: 400.000 TL için 70.500 TL + 510.000 × %27 = 137.700 TL; toplam 208.200 TL.

Aynı satışta endekslemenin etkisi (varsayımsal tutarlar)
Durum	Safi kazanç	Matrah	Gelir vergisi
Yİ-ÜFE artışı %45, endeksleme yapılır	1.060.000 TL	910.000 TL	208.200 TL
Yİ-ÜFE artışı %10'un altında, endeksleme yapılmaz	2.860.000 TL	2.710.000 TL	831.000 TL

Satıcının aynı yıl beyana tabi başka geliri, örneğin kira geliri varsa kazançlar toplanır ve tarife toplam matraha uygulanır; bu nedenle vergi yükselebilir. Tarifenin dilimleri gelir vergisi dilimleri 2026 yazısında yer alıyor. Konut beş yıldan uzun süre elde tutulduktan sonra satılırsa gelir vergisi doğmaz; satıcı yalnızca tapu harcını öder.

Değer artış kazancı istisnası 2026

Değer artış kazancı istisnası, bir takvim yılında elde edilen değer artışı kazançlarının belirli bir tutarının gelir vergisi dışında tutulmasıdır; 2026 yılında elde edilen kazançlar için tutar 150.000 TL'dir. Tutar, GVK mükerrer 80. maddedeki istisnanın 31 Aralık 2025 tarihli Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No 332 ile güncellenmiş halidir; 2025 kazançları için 120.000 TL idi.

İstisna yıllıktır ve kişi başına uygulanır; aynı yıl iki taşınmaz satılırsa kazançlar toplanır, istisna bir kez düşülür.
Kazanç istisnanın altında kalırsa beyanname verilmez.
Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarının satışından doğan kazançlara bu istisna uygulanmaz; yurt dışı hisse kazancındaki durum hisse senedi kazancı vergisi yazısında anlatılıyor.
Taksi, dolmuş, minibüs ve umum servis araçlarının ticari plakalarının satışından doğan kazancın tamamı istisnadır.

2027'de elde edilecek kazançlara uygulanacak istisna Ekim 2026 itibarıyla açıklanmadı; GVK mükerrer 123. madde uyarınca 150.000 TL'nin 2026 yılı için ilan edilecek yeniden değerleme oranında artırılmasıyla belirlenecek. Yöntem yeniden değerleme oranı yazısında anlatılıyor.

Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir, nasıl beyan edilir?

Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir (GVK md. 117). GVK'nın 92. maddesi süreyi 25 Mart olarak yazsa da GİB, Vergi Usul Kanunu'nun mükerrer 28. maddesindeki yetkiye dayanan 29 Mart 2019 tarihli 115 No.lu VUK Sirküleri ile süreyi yeni bir belirleme yapılıncaya kadar Mart ayının son gününe uzattı; beyanname verme ve ödeme süreleri tablosuna göre beyanname Mart ayı başından son günü saat 23.59'a kadar verilir. Bu kurala göre 2026'da yapılan satışlar Mart 2027'de beyan edilir; GİB'in 2027 dönemine özel duyurusu Ekim 2026 itibarıyla yayımlanmadı.

Hazır Beyan Sistemi: Beyana tabi geliri yalnızca ücret, kira, menkul sermaye iradı ve değer artışı gibi diğer kazançlardan oluşanlar beyannameyi GİB'in Hazır Beyan Sistemi'nden verebilir; onayla birlikte mükellefiyet kaydı ve tahakkuk otomatik yapılır. Adımlar hazır beyan sistemi yazısında anlatılıyor.
Taksitler: Birinci taksit damga vergisiyle birlikte Mart, ikinci taksit Temmuz ayı sonuna kadar ödenir. 31 Temmuz 2027 Cumartesi gününe denk geldiğinden Vergi Usul Kanunu'nun 18. maddesine göre bu süre izleyen ilk iş günü biter; kesin günler GİB'in vergi takviminden kontrol edilmelidir.
Damga vergisi: Beyanname için ayrıca damga vergisi ödenir; GİB'in 2026 rehberlerindeki örneklere göre 2026'da verilen beyannamelerde tutar 1.189,50 TL'dir, 2027 tutarı yeni tarifeyle belirlenecek.
Dar mükellefler: GİB'in Şubat 2026 tarihli gayrimenkul broşürüne göre yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefler kazancı, elde ettikleri tarihten itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyannameyle bildirir.

Alış ve satış sözleşmeleri, tapu belgeleri, harç makbuzları ve gider belgeleri beyan ve olası inceleme için saklanmalıdır; kazancın doğru hesabı bu belgelere dayanır.

Sık sorulan sorular

Ev satışında vergi var mı?

Bedel ödenerek edinilen konut beş yıl dolmadan satılırsa kazancın istisnayı aşan kısmı gelir vergisine tabidir. Beş yıldan sonra yapılan satışta veya miras ve bağışla edinilen konutun satışında gelir vergisi doğmaz; tapu harcı her durumda ödenir.

Değer artış kazancı istisnası 2026'da ne kadar?

2026 yılında elde edilen değer artışı kazançlarının 150.000 TL'si gelir vergisinden istisnadır. Kazanç bu tutarın altında kalırsa beyanname verilmez.

Beş yıllık süre nasıl hesaplanır?

Süre kural olarak tapuya tescil tarihinden başlar ve takvim günüyle hesaplanır. Kooperatif veya Toplu Konut İdaresinden alınan ve tescilden önce kullanılan konutlarda belgelenen fiilî kullanım tarihi esas alınır.

Miras kalan ev satılınca değer artış kazancı vergisi ödenir mi?

Hayır. Gelir Vergisi Kanunu ivazsız, yani miras veya bağışla edinilen gayrimenkulleri beş yıl kuralının dışında tutar; satış süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı doğurmaz.

Değer artış kazancı vergisi ne zaman ödenir?

Kazanç satışı izleyen yılın Mart ayında beyan edilir ve vergi Mart ile Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Yürürlükteki kurala göre 2026'daki bir satış Mart 2027'de, ayın son gününe kadar beyan edilir.

Kaynaklar

Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.