Kısa cevap: Kira sertifikası (sukuk), bir varlık kiralama şirketinin (VKŞ) bir varlık veya hakkın finansmanını sağlamak için ihraç ettiği ve sahiplerine bu varlıktan elde edilen gelirden payları oranında hak veren menkul kıymettir. Getiri faiz yerine kira, kâr payı veya satış bedelinden oluşur; Ekim 2026 itibarıyla alınan Hazine kira sertifikalarında gerçek kişiler için stopaj %0, özel sektör kira sertifikalarında vadeye göre %10 veya %15'tir.
Kira sertifikası, uluslararası piyasalarda sukuk olarak bilinen ve faizsiz finans ilkelerine uygun bir finansman aracıdır. Tahvilde yatırımcı ihraççıya borç verip faiz alırken kira sertifikasında toplanan para bir varlığın satın alınmasında veya bir işin finansmanında kullanılır; yatırımcı bu varlığın kira ya da kâr gelirinden pay alır.
Türkiye'de özel sektör ihraçları SPK'nın Kira Sertifikaları Tebliği'ne, Hazine ihraçları ise 4749 sayılı Kanun'a dayanır. Aşağıda kira sertifikasının işleyişi, sözleşme türleri, Hazine ve altına dayalı kira sertifikaları, getiri hesabı, vergilendirme ve kira sertifikalarına fonlar üzerinden yatırım anlatılıyor.
Kira sertifikası nasıl çalışır?
SPK'nın 7 Haziran 2013 tarihli ve 28670 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Kira Sertifikaları Tebliği (III-61.1), kira sertifikasını her türlü varlık ve hakkın finansmanını sağlamak amacıyla VKŞ tarafından ihraç edilen ve sahiplerinin bu varlık veya haktan elde edilen gelirlerden payları oranında hak sahibi olmalarını sağlayan menkul kıymet olarak tanımlar. Tebliğ, 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu'nun 61. maddesine dayanır.
Yapının üç tarafı vardır:
- Varlık kiralama şirketi (VKŞ): Yalnızca kira sertifikası ihraç etmek üzere anonim şirket olarak kurulur. Kredi kullanamaz, borçlanamaz ve esas sözleşmesindeki işler dışında faaliyet gösteremez. Bankalar, belirli aracı kurumlar, ipotek finansmanı kuruluşları ve Tebliğ'de sayılan diğer şirketler tarafından kurulabilir.
- Fon kullanıcısı: Finansmana ihtiyaç duyan şirket veya banka; Hazine ihraçlarında bu rolü Hazine ve Maliye Bakanlığı üstlenir. Sahipliğe dayalı yapıda varlığını VKŞ'ye devreder, ardından kiralayarak kullanmaya devam eder.
- Yatırımcı: Sertifikayı satın alır; kira gelirinden ve vade sonundaki satış bedelinden payı oranında yararlanır.
Tebliğ'e göre kira sertifikaları itfa edilene kadar VKŞ portföyündeki varlıklar, VKŞ'nin yönetimi kamu kurumlarına devredilse bile haczedilemez, rehnedilemez ve iflas masasına dahil edilemez. Her ihraç tertibinin varlıkları, gelirleri ve giderleri ayrı izlenir. Fon kullanıcısı ödemelerini yapmazsa dayanak varlığın satılması dahil alınacak önlemlerin ihraç başvurusunda sözleşmelerle düzenlenmiş olması zorunludur. Yurt içinde ihraç edilen sertifikalar MKK'da kayden ihraç edilir ve hak sahibi bazında izlenir.
Kira sertifikası türleri: sahiplik, yönetim, alım-satım, ortaklık, eser
Tebliğ'in 4. maddesi beş temel yapı sayar; bunlar birlikte de kullanılabilir:
| Tür | İşleyiş | Gelirin kaynağı |
|---|---|---|
| Sahipliğe dayalı | VKŞ, kaynak kuruluştan bir varlığı devralır ve kaynak kuruluşa veya üçüncü kişilere kiralar. İhraç tutarı, değerleme raporundaki gerçeğe uygun değerin %90'ını aşamaz. | Kira ödemeleri ve vade sonundaki satış bedeli |
| Yönetim sözleşmesine dayalı | Mülkiyet devredilmez; kaynak kuruluşun varlıkları VKŞ lehine yönetilir. | Yönetimden elde edilen ve sözleşmede tanımlanan gelir |
| Alım-satıma dayalı | VKŞ, Borsa İstanbul veya diğer likit piyasalarda işlem gören bir varlığı spot piyasadan alır ve maliyetinin üzerinde bir bedelle vadeli satar. | Vadeli satış bedeli ile alış maliyeti arasındaki fark |
| Ortaklığa dayalı | VKŞ bir ortak girişime ortak olur; kâr paylaşım oranı sözleşmede belirlenir. | Ortak girişimin kârından VKŞ'ye düşen pay |
| Eser sözleşmesine dayalı | VKŞ iş sahibi olarak bir eserin, örneğin bir binanın yapılmasını finanse eder; eseri önce kiralayarak veya kiralamadan satar. Satış bedelinin tamamı vade sonuna kadar tahsil edilir. | Varsa kira ve satış bedeli |
Alım-satıma dayalı yapıda VKŞ, ihraçtan elde edilen paranın hesabına geçtiği günü izleyen iş günü içinde varlığı alıp vadeli satmak zorundadır; işlem bu sürede yapılmazsa toplanan para en geç ikinci iş günü yatırımcılara iade edilir. Ortaklığa dayalı yapıda ortak girişim zarar ederse VKŞ, koyduğu sermaye ile sınırlı olarak bu zarara katlanır.
Hazine kira sertifikaları nasıl ihraç edilir?
Hazine'nin kira sertifikaları, 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'a 13 Haziran 2012 tarihli ve 6327 sayılı Kanun'la eklenen 7/A maddesine dayanır ve Hazine Müsteşarlığı Varlık Kiralama A.Ş. (HMVKŞ) tarafından ihraç edilir. Bu ihraçlar SPK'nın Kira Sertifikaları Tebliği'ne tabi değildir. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın yatırımcı kılavuzlarına göre yapı şöyle işler:
- Kamuya ait taşınmazlar satış yoluyla HMVKŞ'ye devredilir ve tapuda HMVKŞ adına tescil edilir.
- HMVKŞ bu taşınmazları Bakanlığa kiralar; kamu kurumları taşınmazları kullanmaya devam eder. Bakanlık, kira süresi sonunda taşınmazları geri almayı taahhüt eder.
- HMVKŞ, kira gelirinden pay veren sertifikaları ihraç eder ve ihraç gelirini Bakanlığa aktarır.
- Bakanlık kira süresince kira, vade sonunda geri alım bedeli öder; HMVKŞ bu tutarları sertifika sahiplerine dağıtır.
Kılavuzlara göre sertifikalar doğrudan satış yöntemiyle ihraç edilir, talepler TCMB İhale Sistemi (İhS) üzerinden toplanır ve TL cinsi her sertifikanın nominal değeri 100 TL'dir. Sertifikalar Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasası'nda işlem görür; gösterge fiyatlar günlük olarak Resmî Gazete'de yayımlanır. Sabit kira ödemeli TL sertifikalarda kira oranı ihraç duyurusunda belirlenir; TLREFK'ye endeksli sertifikalarda ikinci ve sonraki kira ödemeleri BIST TLREFK Endeksi'ndeki değişime göre hesaplanır. Borsa İstanbul'un işlem gören kira sertifikaları listesinde ihraçlar Hazine ve özel sektör olarak ayrılır, para birimi olarak TL, ABD doları, avro ve altın seçenekleri yer alır.
Altına dayalı kira sertifikası nedir?
Altına dayalı kira sertifikası, Hazine'nin fiziki altını ekonomiye kazandırmak için ihraç ettiği ve getirisi altın fiyatına bağlı olan kira sertifikasıdır. Yapısı diğer Hazine kira sertifikaları gibi taşınmaz alım satımına ve kiralamaya dayanır. Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın Aralık 2018 tarihli bireysel yatırımcı kılavuzundaki esaslar şöyledir:
- Talep toplama döneminde yalnızca 22 ve 24 ayar altın kabul edilir; altın, işçilik bedeli dikkate alınmadan saflığı oranında gram karşılığına çevrilir. Her 1 gram (1000/1000 saflıkta) altın için 1.000 adet sertifika verilir.
- Kira her 6 ayda bir TL olarak ödenir. Kira oranı vade boyunca sabittir; ödeme tutarı ise ödeme tarihindeki gram altın fiyatıyla hesaplandığı için TL karşılığı değişir. Gram fiyat, ödeme tarihinden bir iş günü önce Londra sabah fiyat sabitlemesinde oluşan dolar/ons fiyatının 31,1035'e bölünüp TCMB'nin aynı gün açıkladığı gösterge dolar satış kuruyla çarpılmasıyla bulunur.
- Vade sonunda anapara gram altın olarak yatırımcının altın hesabına aktarılır; ihraç duyurusundaki dönemde talep edilirse 995/1000 saflıkta 1 kilogramlık külçe veya çeyrek Cumhuriyet altını olarak teslim alınabilir.
- Sertifika vadeden önce aracı bankaya güncel gram fiyatıyla satılabilir; ihraçtan sonraki ilk 3 ay içindeki satışlarda %1,5 iskonto uygulanır.
Her ihracın talep toplama tarihi, kira oranı ve vadesi ayrı duyurularla ilan edilir. Altına bağlı bir başka yatırım aracı olan altın fonları altın fonu, gram fiyatının oluşumu ise gram altın fiyatı nasıl belirlenir yazısında anlatılıyor.
Kira sertifikasının getirisi nasıl hesaplanır?
Getiri sertifikanın türüne göre sabit ya da değişken olabilir. Sabit kira ödemeli sertifikalarda dönemsel kira oranı ihraçta belirlenir; endeksli sertifikalarda kira TLREFK veya altın fiyatı gibi bir göstergeye göre her dönem yeniden hesaplanır. Hazine kılavuzlarına göre sertifika bedeli, vade sonunda son kira ödemesiyle birlikte ödenir.
Örnek: Varsayımsal bir özel sektör kira sertifikası 2 yıl vadeli, nominal değeri 100 TL ve 6 aylık kira oranı %16 olsun. 1.000 adet sertifika nominal değerden 100.000 TL'ye alınır.
Her 6 ayda bir 100.000 × 0,16 = 16.000 TL brüt kira ödenir. Vadesi bir yıldan uzun özel sektör kira sertifikalarında stopaj %10 olduğu için her dönem 1.600 TL kesilir, net 14.400 TL kalır. Dört dönemde toplam net kira 57.600 TL olur ve vade sonunda 100.000 TL anapara geri ödenir.
Sertifika bir yıl sonra ikinci el piyasada satılmak istensin ve benzer sertifikalar için istenen 6 aylık getiri %20'ye yükselmiş olsun. Kalan iki ödeme (100 TL nominal başına 16 TL ve 116 TL) bu oranla bugüne indirildiğinde fiyat 16 ÷ 1,20 + 116 ÷ 1,20² ≈ 93,89 TL'ye düşer. Tüm rakamlar varsayımsaldır.
Örnekteki fiyat düşüşü, kira sertifikalarının da tahvil gibi piyasa getirisindeki değişimlerden etkilendiğini gösterir. Vadeye kadar elde tutulan ve ödemeleri aksamayan bir sertifikada bu dalgalanma sonucu değiştirmez; vadeden önce satışta ise kâr veya zarar doğurur. Fiyat ile getiri arasındaki ters ilişki tahvil ve bono yazısında anlatılıyor.
Kira sertifikasında stopaj ne kadar?
Kira sertifikası gelirleri Gelir Vergisi Kanunu'nun geçici 67. maddesi kapsamında kaynakta kesilen stopajla nihai olarak vergilendirilir; gerçek kişiler bu gelirler için yıllık beyanname vermez. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın kesinti oranları tablosuna göre Ekim 2026 itibarıyla gerçek kişiler için oranlar şöyledir:
| Kira sertifikası | Stopaj oranı |
|---|---|
| Hazine VKŞ'sinin (4749 sayılı Kanun) ihraç ettiği ve 22 Aralık 2021 – 31 Aralık 2026 arasında alınan kira sertifikaları | %0 |
| Hazine VKŞ'sinin ihraç ettiği altına dayalı kira sertifikaları | %0 |
| VKŞ'lerin ihraç ettiği, vadesi bir yıldan kısa (özel sektör) kira sertifikaları | %15 |
| Diğer kira sertifikaları (bir yıl ve daha uzun vadeli özel sektör ihraçları dahil) | %10 |
Hazine kira sertifikalarındaki %0 oranın uygulama süresi, 19 Haziran 2026 tarihli ve 11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'yla (20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete) 30 Haziran 2026'dan 31 Aralık 2026'ya uzatıldı. Oran alış tarihine göre belirlenir; süre yeniden uzatılmazsa 2027'de alınacak Hazine kira sertifikalarında kira sertifikaları için öngörülen genel oran (%10) uygulanır. GİB'in rehberine göre tam mükellef VKŞ'lerin yurt dışında ihraç ettiği kira sertifikaları geçici 67. madde kapsamında tevkifata tabi değildir; yurt dışında ihraç edilen borçlanma araçlarının işleyişi eurobond yazısında ele alınıyor.
Kira sertifikası nasıl alınır? Fonlar ve riskler
Kira sertifikalarına iki yoldan yatırım yapılabilir:
- Doğrudan: Halka arz edilen özel sektör kira sertifikaları talep toplama döneminde banka veya aracı kurum üzerinden alınabilir; Tebliğ'e göre halka arz edilen sertifikaların borsada işlem görmesi zorunludur. Hazine ve özel sektör sertifikaları ihraçtan sonra Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasası'nda alınıp satılır. Nitelikli yatırımcıya veya tahsisli satış yoluyla ihraç edilen sertifikalar halka açık değildir. Halka arz edilen ihraçlarda VKŞ, dayanak varlıkların gelirlerini, tahsilatları ve yatırımcılara yapılan ödemeleri gösteren yatırımcı raporunu üç ayda bir hazırlar ve dönem sonunu izleyen 5 iş günü içinde KAP'ta yayımlar; bu bildirimlerin nasıl okunacağı KAP bildirimleri yazısında anlatılıyor.
- Fon üzerinden: Kira sertifikaları katılım fonları ve kısa vadeli kira sertifikaları katılım fonları portföylerini ağırlıkla kira sertifikalarından oluşturur. 18 Ekim 2026 itibarıyla TEFAS'ta işlem gören ve unvanında "kira sertifikaları" geçen 21 fonun 20'si katılım şemsiye fonuna bağlıdır; TL cinsi olanların risk değeri 1 ile 3 arasında, döviz cinsi iki katılım fonununki 6'dır. SPK Tebliği'ne göre kısa vadeli kira sertifikaları katılım fonlarında yönetim ücreti dahil yıllık toplam gider %2,56 ile sınırlıdır. Bu fonlarda sertifikanın değil fonun stopajı uygulanır: 9 Temmuz 2025 ve sonrasında alınan paylarda oran %17,5'tir. Fon türleri katılım fonu yazısında anlatılıyor.
Başlıca riskler şunlardır:
- Kredi riski: Ödeme, fon kullanıcısının kira ve geri alım yükümlülüğünü yerine getirmesine bağlıdır. SPK, ihraçta ödemelerin bir banka veya üçüncü kişi garantisine bağlanmasını, satışın nitelikli yatırımcılarla sınırlanmasını ya da derecelendirme yapılmasını isteyebilir.
- Fiyat riski: Vadeden önce satışta fiyat, piyasa getirilerine göre nominal değerin altında kalabilir.
- Likidite riski: İkinci el piyasada işlem hacmi düşük sertifikalarda alıcı bulmak zaman alabilir.
- Kur ve altın fiyatı riski: Döviz cinsi ve altına dayalı sertifikalarda TL karşılığı kura veya altın fiyatına göre değişir.
Sık sorulan sorular
Kira sertifikası ile tahvil arasındaki fark nedir?
Tahvilde yatırımcı ihraççıya borç verir ve faiz alır. Kira sertifikasında toplanan para bir varlığın alımında veya bir işin finansmanında kullanılır ve yatırımcı bu varlığın kira ya da kâr gelirinden pay alır; piyasa fiyatı ise tahvil gibi getiri değişimlerinden etkilenir.
Sukuk ile kira sertifikası aynı şey mi?
Evet. Sukuk, faizsiz finans ilkelerine uygun bu araçların uluslararası adıdır; Türkiye'deki mevzuatta kira sertifikası olarak geçer.
Hazine kira sertifikasında stopaj var mı?
Ekim 2026 itibarıyla 22 Aralık 2021 ile 31 Aralık 2026 arasında alınan Hazine kira sertifikalarının gelirinde gerçek kişiler için oran %0'dır. Altına dayalı Hazine kira sertifikalarında da oran %0'dır.
Kira sertifikası zarar ettirir mi?
Vadeye kadar tutulan ve ödemeleri aksamayan bir sertifikada nominal değer geri ödenir. Vadeden önce satışta fiyat nominalin altında kalabilir; özel sektör ihraçlarında ise fon kullanıcısının ödeme gücü belirleyicidir.
Kira sertifikası nereden alınır?
Halka arzlarda banka veya aracı kurum üzerinden talep verilerek, ihraçtan sonra ise Borsa İstanbul Borçlanma Araçları Piyasası'nda alınabilir. Fon üzerinden yatırım için TEFAS'taki kira sertifikaları katılım fonları kullanılabilir.
Kaynaklar
- SPK: Kira Sertifikaları Tebliği (III-61.1) (yeni sekmede açılır)
- 4749 sayılı Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun, madde 7/A (mevzuat.gov.tr) (yeni sekmede açılır)
- Hazine ve Maliye Bakanlığı: TL Cinsi Sabit Kira Ödemeli Kira Sertifikası Yatırımcı Kılavuzu (Aralık 2024) (yeni sekmede açılır)
- Hazine ve Maliye Bakanlığı: TLREFK'ye Endeksli Kira Sertifikası Yatırımcı Kılavuzu (yeni sekmede açılır)
- Hazine ve Maliye Bakanlığı: Altına Dayalı Kira Sertifikası Yatırımcı Kılavuzu (Aralık 2018) (yeni sekmede açılır)
- GİB: GVK geçici 67. madde kapsamında kesinti oranları (yeni sekmede açılır)
- GİB: GVK geçici 67. madde uygulaması rehberi (2026), kira sertifikaları bölümü (yeni sekmede açılır)
- 11444 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (20 Haziran 2026 tarihli ve 33286 sayılı Resmî Gazete) (yeni sekmede açılır)
- Borsa İstanbul: Kira sertifikaları (katılım finans) (yeni sekmede açılır)
- SPK: Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.1), Ek-4 azami fon toplam gider oranları (yeni sekmede açılır)
- TEFAS: Fon getirileri, menkul kıymet yatırım fonları (unvan türü filtresi) (yeni sekmede açılır)
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.