Kısa cevap: Gayrimenkul yatırım fonu (GYF), nitelikli yatırımcılardan topladığı kaynakla toplam değerinin kural olarak en az %80'i gayrimenkul yatırımlarından oluşan bir portföyü işleten, tüzel kişiliği olmayan bir fondur. TEFAS'ta işlem görmez; birim pay değeri değerleme raporlarına dayanır ve en az yılda bir hesaplanır. GYO ise payları borsada işlem gören bir anonim ortaklıktır.
Gayrimenkul yatırım fonu (GYF), Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) III-52.3 sayılı Tebliği'ne göre kurulan ve ofis, konut, alışveriş merkezi, otel veya lojistik deposu gibi taşınmazlardan kira geliri ya da değer artışı hedefleyen bir yatırım fonudur. Payları yalnızca nitelikli yatırımcılara satılır; fiyatı piyasa işlemlerinden değil, değerleme raporlarından türetilir.
Aşağıda GYF'nin yapısı, fiyatı, alım ve çıkış yolları, gayrimenkul yatırım ortaklığından (GYO) farkı ve vergisi Ekim 2026 kurallarıyla anlatılıyor.
GYF'nin yasal tanımı nedir?
Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3), 3 Ocak 2014 tarihli ve 28871 sayılı Resmî Gazete'de yayımlandı ve 1 Temmuz 2014'te yürürlüğe girdi. SPK'nın mevzuat sitesindeki güncel metne göre Ekim 2026 itibarıyla son değişiklik, 17 Temmuz 2024 tarihli ve 32604 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan III-52.3.f sayılı Tebliğ'dir.
Tebliğ'in 4. maddesine göre GYF; nitelikli yatırımcılardan katılma payı karşılığında toplanan para, gayrimenkul veya gayrimenkule dayalı haklarla, pay sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre portföy işletmek amacıyla kurulan, tüzel kişiliği olmayan bir malvarlığıdır. Fonu, SPK'dan izinli bir portföy yönetim şirketi bir içtüzükle, süreli veya süresiz olarak kurar. Tapu ve ticaret sicili işlemlerinde fon tüzel kişi sayılır; taşınmazlar tapuya fon adına tescil edilir.
- Amaç: Fon belirli bir gayrimenkule ya da sektöre yatırım yapmak için kurulabileceği gibi amaç sınırlaması olmadan da kurulabilir (madde 4/2).
- Malvarlığı ayrılığı: Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve yöneticinin malvarlığından ayrıdır; haczedilemez ve iflas masasına dahil edilemez (madde 5).
- Belgeler: İzahname yerine SPK onaylı ihraç belgesi düzenlenir; satıştan önce yatırımcıyla fon ihraç sözleşmesi imzalanır (madde 13).
- Yönetim: Kurucu nezdinde, bir gayrimenkul değerleme uzmanının da yer aldığı yatırım komitesi kurulur (madde 11).
GYF portföyünde neler bulunabilir?
Tebliğ'in 4. maddesine göre gayrimenkul yatırımları; taşınmazları, üst hakkı gibi gayrimenkule dayalı hakları, GYO'ların ihraç ettiği araçları, gayrimenkul sertifikalarını ve diğer GYF'lerin paylarını kapsar. Kalan kısım mevduat, borçlanma araçları ve repo gibi araçlarda tutulabilir.
| Kural | Sınır | Madde |
|---|---|---|
| Gayrimenkul yatırımları | Fon toplam değerinin en az %80'i | 19/1-a |
| Aktifinin en az %75'i yurt içi gayrimenkul olan şirket payları | En fazla %20 | 19/1-a |
| İpotekli veya takyidatlı gayrimenkuller | En fazla %30 | 19/1-c |
| Kredi veya faizsiz finansman | Fon toplam değerinin en fazla %50'si | 23/1 |
| Borçlanma amaçlı repo | Repoya konu olabilecek varlıkların rayiç değerinin en fazla %10'u | 23/3 |
| Türev araçlar | Yalnızca korunma amaçlı; açık pozisyon en fazla %20 | 18/2-g |
18. maddeye göre fon yurt dışında gayrimenkul alıp satamaz; otel veya alışveriş merkezi gibi taşınmazları kendisi işletemez, inşaat işlerini kendisi üstlenemez ve sürekli kısa vadeli alım satım yapamaz.
Proje gayrimenkul yatırım fonu nedir?
2024'te eklenen 18/A maddesi, bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlası konut olan projelere yatırım yapan ve unvanında "proje gayrimenkul yatırım fonu" ifadesi bulunan fonlara izin verir; bu fonlarda %80 kuralı uygulanmaz. Fon adına tescilli arsada en geç üç yıl içinde inşaata başlamak için yasal gereklilikler tamamlanmalı, proje tamamlama sigortası veya teminat mektubu gibi yöntemlerle teminatlandırılmalı ve inşaatı A veya B grubu müteahhit yapmalıdır (madde 18/A ve 22).
GYF'yi kimler alabilir? Nitelikli yatırımcı şartı
Tebliğ'in 13. maddesine göre katılma payları yalnızca nitelikli yatırımcılara satılabilir. Tanım Sermaye Piyasası Araçlarının Satışı Tebliği'ne (II-5.2) bağlanır; bireyler için ölçüt Yatırım Kuruluşları Tebliği'nin (III-39.1) 32. maddesindedir: mevduat ve sermaye piyasası araçları dahil finansal varlıkları belirlenen tutarı aşan kişi, bu tek şartla nitelikli yatırımcı sayılır.
SPK bu tutarı 18 Aralık 2025 tarihli kararıyla 10 milyon TL'ye, 26 Ekim 2026 tarihli ve 75/1899 sayılı kararıyla (Bülten 2026/74) 50 milyon TL'ye yükseltti. Aralık 2025 kararıyla GYF'ler ve girişim sermayesi yatırım fonları için tanınan istisna 26 Ekim 2026'da kaldırıldı; artık GYF yatırımcıları da serbest fonlardaki gibi genel tutarlara, yani 50 milyon TL'yi aşan finansal varlık şartına tabidir. Karardan önce eski tutarlarla sıfat kazananlar, aranan şartları sağladıklarını yatırım kuruluşuna belgelemezse yalnızca satış emri verebilir.
- Belge: Satışı yapan kuruluş nitelikli yatırımcı belgelerini en az beş yıl saklar (madde 16/5).
- Dolaylı erişim: SPK'nın Yatırım Fonlarına İlişkin Rehber'inin 4.5 bölümüne göre diğer yatırım fonları GYF paylarına yatırım yapabilir; tek bir GYF'ye yatırılan tutar fon toplam değerinin %4'ünü geçemez.
GYF'nin fiyatı nasıl belirlenir?
Birim pay değeri, fon toplam değerinin pay sayısına bölünmesiyle bulunur ve en az yılda bir kez hesaplanıp yatırımcılara bildirilir; bildirim usulü fon ihraç sözleşmesinde yazar (madde 15). Sözleşmede hüküm varsa alım satım bu değerden farklı bir fiyattan da yapılabilir (madde 16/14).
Gayrimenkullerin değerini SPK listesindeki değerleme kuruluşlarının raporları belirler. Alım, satım, kiralama ve yıl sonu değer tespitinde rapor zorunludur; yıl sonu değerlemesi en geç yılın son günü tamamlanır (madde 28). Değerleme kuruluşu kurucudan bağımsız olmalı ve her yıl KAP'ta ilan edilmelidir; bir varlık için aynı kuruluştan üst üste en fazla üç yıl hizmet alınabilir, aynı kuruluşa dönmek için en az iki yıl geçmelidir (madde 29).
Örnek: Varsayımsal bir GYF'nin portföyünde değerleme raporlarına göre toplam 400 milyon TL değerinde iki ofis binası, 30 milyon TL mevduat ve para piyasası aracı ile 10 milyon TL kira alacağı bulunsun. Fonun 60 milyon TL banka kredisi ve 5 milyon TL diğer borcu olsun.
Fon toplam değeri: 400 + 30 + 10 − 60 − 5 = 375 milyon TL. Dolaşımda 250 milyon pay varsa birim pay değeri 375 ÷ 250 = 1,50 TL olur.
Sınır kontrolü: Kredi, fon toplam değerinin 60 ÷ 375 = %16'sıdır; %50 sınırının altındadır.
Değerleme etkisi: Yıl sonu raporlarında binaların değeri 460 milyon TL'ye çıkar ve diğer kalemler değişmezse fon toplam değeri 435 milyon TL'ye, birim pay değeri 1,74 TL'ye yükselir. Binalardaki %15'lik artış, kredi nedeniyle birim pay değerine %16 olarak ve rapor tarihinde tek seferde yansır. Tüm rakamlar varsayımsaldır.
Bu nedenle GYF'nin getiri serisi olduğundan az dalgalı görünebilir; bu, riskin düşük olduğu anlamına gelmez.
GYF nasıl alınır, nasıl çıkılır? TEFAS dışı işlem ve likidite
SPK Rehberi'nin 6.8 bölümüne göre GYF payları TEFAS'ta işlem görmez. Paylar, ihraç belgesinde ilan edilen kurucu veya yetkili dağıtım kuruluşları üzerinden satılır ve MKK'da izlenir (madde 13 ve 16).
- Ayni katılım: İhraç belgesinde hüküm varsa pay bedeli gayrimenkulün fona devriyle de ödenebilir; mevcut tüm pay sahiplerinin onayı ve değerleme raporu gerekir, ipotekli taşınmaz devredilemez (madde 13 ve 16).
- Fona iade: İade esasları fon ihraç sözleşmesinde yazar; süreli fonlarda iade yalnızca süre sonuna bırakılabilir. Giriş ve çıkış komisyonu uygulanırsa fona gelir yazılır.
- Erteleme: İçtüzükte hüküm varsa, likidite sağlanamıyorsa ve varlık satışı yatırımcının zararına olacaksa kurucu geri alımı en fazla bir yıl erteleyebilir (madde 16/6).
- Devir: Paylar yalnızca nitelikli yatırımcılar arasında devredilebilir; ihraç sözleşmesinde yazıyorsa devir kurucu veya yöneticinin onayına bağlanabilir ya da tamamen sınırlandırılabilir.
- Borsa: Borsa İstanbul Kotasyon Yönergesi'ne (13. revizyon, 21 Eylül 2026, madde 16) göre ihraç belgesinde hüküm bulunan fon payları kota alınabilir; nitelikli yatırımcılara ihraç edilenler Girişim Sermayesi Pazarı'nda yalnızca nitelikli yatırımcılar arasında işlem görebilir. Performans ücreti doğrudan pay sahiplerine tahakkuk ettirilen GYF'ler borsada işlem göremez (madde 26/6).
İçtüzük, ihraç belgesi ve finansal raporlar KAP'taki fon sayfasında ilan edilir (madde 35/1); bu sayfaların okunması KAP bildirimleri yazısında anlatılıyor.
GYF ile GYO arasındaki fark nedir?
Gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO), III-48.1 sayılı Tebliğ'e tabi bir anonim ortaklıktır; çıkarılmış sermayesinin en az %25'ini temsil eden payları halka arz etmek ve bu oranda halka açık kalmak zorundadır (madde 11).
| Özellik | GYF | GYO |
|---|---|---|
| Hukuki yapı | Tüzel kişiliği olmayan fon (III-52.3) | Anonim ortaklık (III-48.1) |
| Kimler alabilir | Yalnızca nitelikli yatırımcılar | Borsadaki paylarını herkes alabilir |
| Fiyat | Değerleme raporlarına dayanan birim pay değeri, en az yılda bir | Borsada arz ve talebe göre gün içinde oluşur |
| Çıkış | Fona iade veya nitelikli yatırımcıya devir | Payların borsada satılması |
| Asgari gayrimenkul ağırlığı | Fon toplam değerinin %80'i | Aktif toplamının %51'i |
| Kurumlar vergisi | İstisna (KVK 5/1-d) | İstisna (KVK 5/1-d) |
GYO paylarının borsa fiyatı ile net aktif değeri arasında kalıcı bir fark oluşabilir; bu ilişki PD/DD oranı ile izlenir. GYF'de işlem fiyatı, farklı bir fiyat öngörülmedikçe net varlık değerine dayanır; çıkış zamanı ise fonun iade takvimine bağlıdır.
GYF'de vergi nasıl uygulanır? (Ekim 2026)
Gerçek kişilerin GYF paylarının fona iadesinden veya satışından elde ettiği kazançta stopaj oranını elde tutma süresi belirler. 2006/10731 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'nın, en son 11107 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (27 Mart 2026 tarihli ve 33206 sayılı Resmî Gazete) ile yeniden yazılan hükmüne göre iki yıldan fazla elde tutulan GYF ve girişim sermayesi yatırım fonu paylarının kazancına %0 uygulanır. İki yıl dolmadan elden çıkarılan paylar "diğer yatırım fonu katılma payları" grubuna girer; 10041 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı'na göre 9 Temmuz 2025 ve sonrasında alınan paylarda bu oran %17,5'tir. Daha önce alınan paylara uygulanan oranlar yatırım fonu stopaj oranları yazısında yer alıyor.
Gelir Vergisi Kanunu'nun geçici 67. maddesine göre bu şekilde stopaja tabi tutulan kazançlar için gerçek kişiler yıllık beyanname vermez. Fonun dağıttığı kâr payları ise aynı Kanun'un 75. maddesine göre menkul sermaye iradıdır ve ayrı kurallara tabidir. Fonun kendi kazancı Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5/1-d maddesiyle istisnadır. 7524 sayılı Kanun'la eklenen hükme göre 2025 ve sonraki dönemlerin kazançlarında bu istisna için fonun taşınmazlardan elde ettiği kazançların en az %50'sinin süresi içinde kâr payı olarak dağıtılması gerekir; şart GYO'lar için de geçerlidir.
Örnek: Varsayımsal bir yatırımcı Ağustos 2025'te 600.000 GYF payını 1,50 TL'den, toplam 900.000 TL'ye alsın ve payları 2,10 TL'den, toplam 1.260.000 TL'ye fona iade etsin. Kazanç 360.000 TL'dir.
İade 26 ay sonra yapılırsa: Paylar iki yıldan fazla elde tutulduğu için stopaj %0'dır; net kazanç 360.000 TL olur.
İade 20 ay sonra yapılırsa: Oran %17,5'tir; stopaj 360.000 × 0,175 = 63.000 TL, net kazanç 297.000 TL olur. Rakamlar varsayımsaldır ve Ekim 2026 kurallarının değişmediği varsayılmıştır.
GYF'nin riskleri nelerdir, fon nasıl sona erer?
- Likidite: İade takvimi, erteleme ve devir kısıtları çıkışı aylarca, süreli fonlarda yıllarca geciktirebilir.
- Yoğunlaşma: Tek bir binaya veya sektöre odaklanan fonlarda kiracı kaybı ya da bölgesel fiyat düşüşü portföyün tamamını etkiler.
- Kaldıraç: Fon toplam değerinin yarısına kadar kredi kullanılabildiği için faiz artışları ve değer düşüşleri pay değerine büyüyerek yansıyabilir.
- Değerleme ve proje: Gerçekleşen satış fiyatı rapordan farklı çıkabilir; proje fonlarında inşaat gecikmesi ve müteahhit riski bulunur.
Tebliğ'in 17. maddesine göre satış başlangıcından sonraki bir yıl içinde fon portföy değeri SPK'nın belirlediği asgari tutara ulaşmalıdır. Tebliğ'de 10 milyon TL olan tutarı SPK her yıl yeniden belirleyebilir; 31 Aralık 2025 tarihli ve 2025/68 sayılı SPK Bülteni'ne göre 2026 için tutar 250 milyon TL'dir. Tutara ulaşılamazsa altı ay içinde tasfiye izni için SPK'ya başvurulur; portföy sınırlarına ek sürede uyum sağlanamaması da tasfiye nedenidir (madde 19). Tasfiyede yatırım fonlarına ilişkin düzenlemeler kıyasen uygulanır (madde 32); süreç fon tasfiyesi yazısında anlatılıyor. Bu bilgiler genel niteliktedir ve yatırım tavsiyesi değildir.
Fon getirisini fiyat açıklanmadan görün
Fiva, yatırım fonlarının günlük getirisini fiyatlar gün sonunda açıklanmadan önce model tabanlı olarak tahmin eder ve her tahminin geçmiş isabet oranını gösterir. Fonlar karşılaştırılabilir, kriterlere göre taranabilir; tahminler hatalı olabilir. Fiva yatırım tavsiyesi vermez ve uygulama üzerinden alım-satım işlemi yapılmaz.
Sık sorulan sorular
Gayrimenkul yatırım fonu TEFAS'tan alınabilir mi?
Hayır. SPK'nın Yatırım Fonlarına İlişkin Rehber'ine göre GYF payları TEFAS'ta işlem görmez; kurucu veya ilan edilen dağıtım kuruluşları üzerinden nitelikli yatırımcılara satılır.
GYF almak için ne kadar varlık gerekir?
26 Ekim 2026'dan itibaren bir gerçek kişinin yalnızca varlık şartıyla nitelikli yatırımcı sayılması için mevduat dahil finansal varlıklarının 50 milyon TL'yi aşması gerekir. GYF'lere tanınan önceki istisna aynı tarihte kaldırıldı.
GYF'de stopaj oranı yüzde kaç?
Gerçek kişiler için iki yıldan fazla elde tutulan payların kazancında %0'dır. İki yıl dolmadan elden çıkarılan ve 9 Temmuz 2025 ve sonrasında alınan paylarda oran %17,5'tir; bu kazançlar için yıllık beyanname verilmez.
GYF ile GYO arasındaki temel fark nedir?
GYF, yalnızca nitelikli yatırımcılara satılan ve fiyatı değerleme raporlarına dayanan bir fondur. GYO ise payları borsada işlem gören bir anonim ortaklıktır.
Kaynaklar
- SPK: Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3), güncel metin (yeni sekmede açılır)
- SPK: Yatırım Fonlarına İlişkin Rehber, 4.5 ve 6.8 bölümleri (yeni sekmede açılır)
- SPK Bülteni 2026/74 (26 Ekim 2026): nitelikli yatırımcı tutarları ve GYF/GSYF istisnasının kaldırılması (yeni sekmede açılır)
- SPK: Yatırım Hizmet ve Faaliyetleri ile Yatırım Kuruluşlarına İlişkin Rehber, BB bölümü (i-SPK.37.9, 17 Haziran 2026; SPL yayını) (yeni sekmede açılır)
- SPK Bülteni 2025/68 (31 Aralık 2025): 2026 yılı için yeniden değerlenen tutarlar (yeni sekmede açılır)
- Yatırım Kuruluşlarının Kuruluş ve Faaliyet Esasları Hakkında Tebliğ (III-39.1), madde 32 (mevzuat.gov.tr) (yeni sekmede açılır)
- SPK: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-48.1), madde 11 ve 24 (yeni sekmede açılır)
- Borsa İstanbul: Kotasyon Yönergesi (13. revizyon, 21 Eylül 2026), madde 16 (yeni sekmede açılır)
- 11107 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (27 Mart 2026 tarihli ve 33206 sayılı Resmî Gazete) (yeni sekmede açılır)
- 10041 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (9 Temmuz 2025 tarihli ve 32951 sayılı Resmî Gazete) (yeni sekmede açılır)
- 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu, madde 5/1-d (mevzuat.gov.tr) (yeni sekmede açılır)
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu, madde 75 ve geçici madde 67 (mevzuat.gov.tr) (yeni sekmede açılır)
Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti, yetkili kuruluşlar tarafından kişilerin risk ve getiri tercihleri dikkate alınarak kişiye özel sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler ise genel niteliktedir. Bu tavsiyeler mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.